Dans cette décision, la Cour supérieure rejette la demande des copropriétaires qui voulaient faire interdire le stationnement devant les portes de garage, annuler une résolution d’assemblée et obtenir des dommages-intérêts. Ils invoquaient un usage contraire à la déclaration de copropriété et une entrave à leur accès au garage. Or, la preuve démontre non seulement qu’ils peuvent toujours accéder au garage (avec quelques manœuvres supplémentaires) mais surtout que tous les copropriétaires, y compris les anciens propriétaires, se stationnent ainsi depuis 2005, sans contestation pendant près de 15 ans. La résolution adoptée à la majorité ne modifie donc pas l’acte constitutif : elle ne fait que formaliser un usage stable des parties communes.
La Cour souligne la bonne foi du syndicat et des administrateurs, et juge excessive la poursuite dirigée personnellement contre les autres copropriétaires pour avoir voté en faveur de la résolution. Elle mentionne également que le demandeur aurait pu simplement rehausser sa thermopompe, installée trop près du sol, ce qui aurait immédiatement facilité ses manœuvres et probablement évité tout le litige. Lorsque des solutions pratiques existent, le recours judiciaire perd de sa légitimité.
Syndicat de la copropriété Les Quartiers de l’Académie c. Cuisine MDM 2019 inc. / Southern Futures inc., 2025 QCCS 4394
Suite à un jugement antérieur contre Cuisine MDM pour des charges impayées, en 2024, Southern Futures devient propriétaire de l’unité par prise en paiement. Or, la Cour rappelle que le jugement de prise en paiement ne nécessite pas de publication pour produire ses effets au niveau du droit de propriété de celui qui en bénéficie. Southern est tenue de payer les charges communes, rétroactivement à la date fixée par le jugement. La tentative de se décharger en invoquant une cession de créance hypothécaire à une tierce société est rejetée : la cession de créance, même si elle est valide, ne change rien au titre de propriété de Southern, elle ne vise que la créance et les garanties hypothécaires qui y sont rattachées. De plus, la prise en paiement a pour effet d’éteindre l’obligation.
Le Tribunal donne pleine portée aux outils du syndicat : injonction permanente pour faire cesser les travaux non autorisés, hypothèque légale du syndicat, délaissement forcé et vente sous contrôle de justice de l’unité, avec nomination d’un huissier pour gérer la vente. En revanche, même si la déclaration prévoit le recouvrement d’honoraires et une clause pénale, la Cour refuse d’appliquer ces volets faute de preuve concrète des honoraires réellement engagés et d’une preuve claire d’infraction continue justifiant la pénalité quotidienne.