Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
Le recours à l’étude est fondé sur l’article 1068 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») qui permet à un copropriétaire, sous certaines conditions, d’obtenir la révision de la valeur relative fixée à la déclaration de copropriété.
Pour qu’une telle demande soit accordée, deux conditions d’ouvertures doivent être remplies, soient l’une temporelle (demande effectuée dans les cinq ans du jour de l’inscription de la déclaration de copropriété) et l’autre relative à la matérialité objective du préjudice à l’origine de la révision recherchée (écart de plus d’un dixième entre la valeur réelle et celle recherchée).
Une fois ces conditions remplies, le copropriétaire qui souhaite obtenir révision de la valeur relative fixée à la déclaration de copropriété doit assumer un lourd fardeau afin de faire la preuve que la valeur recherchée est celle qui s’impose suivant l’étude de la méthode suivie par le déclarant pour déterminer la valeur relative de chaque fraction (énoncé dans l’acte constitutif selon les critères de l’article 1041 C.c.Q.).
Or, il faut d’abord que la méthode suivie soit mentionnée à l’acte constitutif pour qu’un tel exercice puisse être effectué. Ici, comme dans plusieurs déclarations rédigées avant le rendu de l’affaire Bernatchez [1], aucune méthode n’est détaillée.
En conséquence, les demandeurs « devaient démontrer le caractère raisonnable de leur propre exercice de pondération des critères de l’article 1041 C.c.Q. aux fins que soit retenue la valeur idéale proposée ». Aucune preuve concluante n’a été apportée à cet égard par les demandeurs.
Au surplus, au soutien de leur demande, ces derniers plaident l’iniquité au niveau du partage des charges communes. À cet égard, la Cour réaffirme que « la valeur relative, la participation aux charges communes est une simple opération mathématique ».
Le recours est donc rejeté faute de preuve adéquate.
L’article 1086.4 du C.c.Q. prévoit la possibilité pour la Cour de passer outre les pouvoirs de l’assemblée des copropriétaires et de nommer un administrateur provisoire si les circonstances le justifient, et ce, en plus de pouvoir déterminer des conditions et modalités de la nouvelle administration.
Dans le cadre de cette affaire, les demandeurs, copropriétaires, allèguent une impasse au sein du conseil d’administration, mais surtout une incapacité à prendre en charge la situation délicate vécue par la collectivité.
En effet, il est important de noter que le Syndicat de la copropriété Pimbina est aux prises avec des vices de construction importants qui remettent en question la pérennité du projet et la solvabilité des copropriétaires qui devront investir des sommes importantes pour trouver une solution.
Or, la Cour juge qu’il n’y a aucune preuve qui indique que le Syndicat et plus particulièrement son conseil d’administration est dans l’incapacité de remplir son mandat. En effet, ce dernier entreprend de nombreuses démarches et des solutions concrètes sont envisagées. Les critères de dysfonction et d’urgence ne sont pas atteints.
La demande de nomination d’un administrateur provisoire est donc rejetée.
Il est d’ailleurs intéressant de noter que le présent jugement est rendu en chambre commercial, ce qui est particulier considérant la nature civile du débat soumis.
Les demandeurs justifient ce choix par le parallèle qu’ils effectuent avec ce recours sous 1086.4 et un dossiers d’insolvabilité ou de liquidation initié en vertu d’une loi habilitant à cet égard. Bien que la Cour ne semble pas retenir cet argumentaire, le choix d’instance amène à la réflexion.
[1] Syndicat des copropriétaires Les Condominiums du palais c. Bernatchez, 2016 QCCA 1664, parag. 70 [« Bernatchez »].