Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
Un syndicat de copropriété horizontal formule à l’encontre de son homologue, syndicat de copropriété vertical, une injonction provisoire qui se voit initialement octroyée et renouvelée afin d’empêcher le syndicat vertical d’installer des antennes de télécommunication sur le toit de sa tour.
La demande est fondée en droit sur le fait que la déclaration initiale prévoit qu’« Aucun objet désagréable à la vue […] ne peut être installé […] sur les Parties Communes […] ».
Le jugement à l’étude concerne la demande de renouvellement de cette ordonnance (par voie de demande de sauvegarde). La Cour, comme l’édicte la jurisprudence, doit se pencher sur quatre critères afin de donner droit à une ordonnance de sauvegarde, soit l’urgence, l’apparence de droit, le préjudice sérieux ou irréparable et la balance des inconvénients. De l’avis du Tribunal, ces quatre critères sont remplis considérant notamment les dispositions de la déclaration de copropriété ouvrant la porte à un débat quant à la possibilité de l’installation envisagée (question sérieuse), l’obligation de maintenir le statu quo (urgence) et le risque pour le demandeur d’être mis « devant le fait accompli rendant plus difficile de demander l’exécution en nature des obligations de Syndicat Phase III ». Ceci étant, ce sont les arguments invoqués de part et d’autre quant à la balance des inconvénients qui retiennent notre attention. À cet égard, les entreprises de télécommunication Telus et Vidéotron, respectivement intervenante et mise en cause, plaident que l’impossibilité, pour elles, d’installer les antennes mettrait à risque « la capacité de ses abonnés d’appeler les services d’urgence », ce qui mettrait incidemment à risque l’intérêt public.
La Cour ne retient pas, à ce stade, cet argument qui perd du poids à la lumière de la preuve administrée. En effet, il appert que des antennes de télécommunications des entreprises visées se trouvent à proximité. La Cour rappelle à cette occasion que les services de télécommunications relèvent de l’intérêt public, mais que les entreprises qui offrent ces services demeurent des « parties privées ». À tout événement, l’ordonnance de sauvegarde est octroyée, et ce, jusqu’à la fin de l’audience portant sur l’injonction interlocutoire.
Fanaberia c. Condominium du Musée, 2024 QCCS 3427 :
Une copropriétaire fait l’achat d’une unité détenue en copropriété divise à laquelle est attribué l’usage exclusif d’une terrasse privée donnant sur un espace vert et la piscine. Les terrasses respectives de la demanderesse et du défendeur Lashchuk sont adjacentes. Elles sont séparées par une boîte à fleurs en béton.
Le défendeur Lashchuk installe en 2019 un mur d’une hauteur de plus de six (6) pieds et une haie de cèdres qui bloque la vue de la demanderesse sur la piscine.
Un jugement injonctif est recherché par celle-ci afin de faire retirer ledit mur et d’obtenir, notamment, un dédommagement pour les inconvénients causés par cette nouvelle installation, et ce, autant auprès du copropriétaire que du syndicat de copropriété.
Afin de trancher, la Cour détermine d’abord que l’approbation rétroactive par l’assemblée en 2021 du mur n’est pas valide, car une telle installation contrevient à la destination de l’immeuble. En effet, la déclaration de copropriété applicable, publiée avant 1994, exigeait, pour que soit modifiée la destination de l’immeuble, le vote unanime des copropriétaires. Une telle majorité n’a pas été obtenue. Conséquemment, la Cour ordonne le retrait du mur et de la haie de cèdres. Suivant ce qui précède, la Cour s’appuie sur le régime de responsabilité sans faute de l’article 976 du Code civil du Québec pour octroyer une somme 6 000$, correspondant à 1 000$ par année, à la demanderesse pour le préjudice subi.
La Cour confirme ici cette disposition en copropriété comme ailleurs avec les adaptations nécessaires qu’elle appelle eu égard à la « nature ou la situation de(s) (…) fonds, ou suivant les usages locaux ».
Au surplus, la Cour affirme qu’elle ne peut conclure à la faute extracontractuelle du Syndicat d’avoir approuvé rétroactivement l’installation du mur. Une telle solution avait pour objectif de pallier l’absence de consultation préalable de l’assemblée, ce qui ne constitue pas un geste fautif.