Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
Gestion Boisé Laurier inc. c. Syndicat des copropriétaires du Domaine Nord Vallée, phases 1 à 4, 2026 QCCQ 4685 :
Devant la Cour du Québec, Gestion Boisé Laurier inc. demande la radiation de deux inscriptions publiées au registre foncier par le Syndicat des copropriétaires du Domaine Nord Vallée, phases 1 à 4, soit un avis d’hypothèque légale et un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire de vente sous contrôle de justice. Elle soutient que ces inscriptions sont irrégulières puisque la créance invoquée par le Syndicat est inexistante, incertaine et non exigible à son égard. Selon elle, l’hypothèque n’étant qu’un accessoire de la créance, l’absence de fondement juridique de cette dernière commande la radiation des inscriptions.
La réclamation du Syndicat découle d’une résolution adoptée par son conseil d’administration imposant une cotisation spéciale de 946 $ par unité afin de financer des travaux de réfection d’un mur de soutènement. Cette décision entraîne pour Gestion Boisé Laurier inc. une contribution totale de 6 622 $ relativement à sept terrains vacants lui appartenant. La demanderesse soutient toutefois que cette cotisation lui est inopposable en vertu de l’article 21, alinéa 3, de la déclaration de copropriété, lequel prévoit que les charges communes sont réparties exclusivement entre les propriétaires d’unités construites. Puisqu’aucune construction n’est érigée sur ses lots, elle prétend être exemptée de toute contribution.
Le Syndicat réplique que cette disposition de la déclaration de copropriété est invalide puisqu’elle contrevient à l’article 1064 C.c.Q. Selon lui, la cotisation spéciale a été valablement adoptée et la créance est due et exigible. Le Tribunal soulève alors d’office la question de sa compétence d’attribution et rappelle que celle-ci est d’ordre public. Il souligne que cette analyse doit porter sur la véritable nature du litige plutôt que sur les seules conclusions recherchées par les parties.
Après analyse, la Cour conclut que le recours ne vise pas uniquement la radiation d’inscriptions au registre foncier. Pour déterminer si l’hypothèque légale et le préavis doivent être radiés, elle devrait nécessairement se prononcer sur la validité, la légalité ou l’opposabilité de la résolution ayant décrété la cotisation spéciale.
S’appuyant notamment sur la décision Syndicat de la copropriété du 4236-4238 d’Iberville c. Rimane, le Tribunal conclut que l’essence du litige relève d’un contrôle judiciaire des actes d’une personne morale de droit privé, matière attribuée exclusivement à la Cour supérieure. Le fait que Gestion Boisé Laurier inc. ne demande pas formellement l’annulation de la résolution ne modifie pas la nature réelle du débat puisque le succès de son recours exige nécessairement que les effets juridiques de cette résolution soient écartés. En conséquence, la Cour du Québec décline compétence et ordonne le transfert du dossier devant la Cour supérieure.
Syndicat Jardins Windsor Phase I c. Mukherjee 2026 QCTAL 31980 :
Devant le Tribunal administratif du logement, le Syndicat des copropriétaires Jardins Windsor Phase 1 demande la résiliation du bail d’Albert Timbert en vertu de l’article 1079 C.c.Q., alléguant que ses comportements portent atteinte à la jouissance paisible de l’immeuble. La locatrice, Ronita Sunger Mukherjee, se joint au recours et réclame également la résiliation du bail en vertu des articles 1860 et 1863 C.c.Q. Pour sa part, le locataire conteste les demandes et réclame divers dommages-intérêts ainsi qu’une diminution de loyer.
La preuve révèle un conflit important opposant le locataire au Syndicat, à certains administrateurs et à des employés de l’immeuble. Le Syndicat lui reproche notamment l’installation de caméras de surveillance, l’envoi répété de plaintes et de mises en demeure ainsi que divers comportements jugés intrusifs et perturbateurs. Le locataire soutient notamment que ses agissements étaient justifiés par des actes de vandalisme dont il se disait victime et conteste l’opposabilité de certains règlements de l’immeuble.
Le Tribunal rappelle que, pour obtenir la résiliation du bail en vertu de l’article 1079 C.c.Q., le Syndicat doit démontrer non seulement un manquement du locataire à ses obligations, mais également un préjudice sérieux causé à un copropriétaire ou à un occupant de l’immeuble. Bien qu’il conclue que certains comportements du locataire étaient déraisonnables et inappropriés, le Tribunal estime que le Syndicat n’a pas démontré l’existence d’un préjudice sérieux subi par les copropriétaires ou les occupants de l’immeuble. Les principaux individus visés par les comportements reprochés étaient plutôt un administrateur du Syndicat et le concierge de l’immeuble. La demande du Syndicat est donc rejetée.
Le Tribunal accueille toutefois la demande de la locatrice. Il conclut que celle-ci a subi un préjudice sérieux en raison notamment des nombreuses communications du locataire, lesquelles ont engendré une lourdeur administrative excessive et l’ont placée au cœur d’un conflit constant avec le Syndicat. Malgré plusieurs tentatives de règlement, la situation s’est détériorée au point de rompre le lien de confiance nécessaire au maintien du bail.
Considérant également l’absence de remise en question du locataire quant à ses comportements et son refus persistant de se conformer aux demandes qui lui étaient adressées, le Tribunal estime qu’une ordonnance de conformité ne constituerait pas une solution appropriée. En conséquence, il accueille en partie la demande, résilie le bail et ordonne l’expulsion du locataire et des autres occupants du logement.