Un impact méconnu qu’il est important de considérer pour les titres de propriété
Un peu de contexte
Lorsqu’une personne est propriétaire d’une unité en copropriété, son droit de propriété porte sur un lot, lequel est représenté sur un plan cadastral officiel.
En copropriété, l’immeuble est composé de plusieurs lots. Chaque lot correspond soit :
- à une partie privative (par exemple, un appartement), soit
- à une partie commune (par exemple, le gros-œuvre du bâtiment ou le terrain).
Le plan cadastral permet donc d’illustrer les limites juridiques de chaque droit de propriété.
Que se passe‑t‑il lorsqu’un immeuble en copropriété est reconstruit?
À la suite d’un sinistre qui se qualifie de perte importante, l’immeuble doit généralement être reconstruit en tout ou en partie. Or, il est rare que la reconstruction reproduise exactement l’ancien bâtiment, tant au niveau des dimensions que de l’implantation. Même des écarts minimes peuvent créer des différences entre ce qui est reconstruit sur le terrain, et ce qui est inscrit au plan cadastral existant.
Concrètement, certaines parties privatives ou parties communes peuvent alors ne plus correspondre parfaitement aux limites juridiques prévues au cadastre.
Le moment où le problème apparaît
C’est généralement lors de la préparation d’un nouveau certificat de localisation qu’un arpenteur‑géomètre constatera ces écarts. Il identifiera alors des divergences entre la réalité du bâtiment reconstruit et le plan cadastral et dénoncera des empiètements entre les parties privatives et les parties communes.
Ces empiètements doivent être corrigés afin d’éviter des problèmes juridiques et de préserver la qualité des titres de propriété.
Une régularisation souvent nécessaire
Pour rétablir la concordance entre la réalité du bâtiment reconstruit et les titres de propriété, il est fréquemment nécessaire de procéder à un remplacement du plan cadastral.
Dans les faits, cette régularisation se fait habituellement en redessinant les lots qui composent l’immeuble afin qu’ils correspondent à la reconstruction.
Un travail d’équipe : arpenteur‑géomètre et notaire
Le remplacement d’un plan cadastral est une démarche technique et encadrée, qui doit respecter des procédures précises.
Elle nécessite l’intervention d’un arpenteur‑géomètre, chargé de préparer le nouveau plan cadastral, ainsi que la collaboration d’un notaire ayant une expertise en copropriété, alors que des cessions de droits entre copropriétaires seront requises et que la déclaration de copropriété devra être modifiée pour refléter les changements cadastraux. Ces professionnels doivent travailler de concert afin d’assurer une régularisation conforme, efficace et juridiquement sécuritaire.
Les risques en l’absence de régularisation
À défaut de corriger la situation :
- chaque nouveau certificat de localisation fera état d’irrégularités,
- ces irrégularités pourraient entacher le titre de propriété des copropriétaires,
- et compliquer une vente, un refinancement ou toute autre transaction immobilière.
Qui doit assumer la régularisation… et les coûts?
En principe, c’est le vendeur qui a l’obligation de fournir un bon titre de propriété à son acheteur. Cela signifie que, sans régularisation préalable, chaque copropriétaire pourrait devoir entreprendre les démarches individuellement et en assumer les coûts.
Cette situation est souvent découverte tardivement, parfois quelques semaines, voire quelques jours avant une transaction, ce qui peut générer un stress important.
Un syndicat de copropriété bien avisé a alors tout intérêt à prendre en charge une régularisation globale des titres des copropriétaires affectés à la suite d’une reconstruction après sinistre. Cette approche permet d’éviter une multiplication de démarches individuelles, souvent entreprises dans l’urgence et à un moment particulièrement stressant pour les copropriétaires. Elle contribue également à sécuriser l’ensemble des titres de propriété de façon cohérente, prévisible et durable.
Par ailleurs, le syndicat qui assume un tel mandat devrait vérifier si son assurance couvre les frais liés à la régularisation des titres de propriété à la suite d’une perte importante. Il est alors pertinent de faire valoir auprès de l’assureur que ce processus constitue une conséquence directe du sinistre. Cette demande doit toutefois être formulée dans le cadre du dossier de réclamation, pendant que celui‑ci est toujours ouvert, afin d’être recevable.
Comprendre dès le départ l’impact qu’une reconstruction peut avoir sur les titres de propriété est donc essentiel. Cela permet au syndicat, pendant qu’il est encore directement concerné par le sinistre, de prendre en charge la régularisation, d’en intégrer les coûts à la réclamation d’assurance et, ultimement, d’augmenter les chances que ces frais soient couverts.
