Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
Syndicat de la copropriété Kubik phase 2 c. Orleans, 2026 QCCQ 4153 :
Devant la Cour du Québec, le Syndicat de la copropriété Kubik phase 2 réclame à un copropriétaire, M. Orleans, ainsi qu’à son assureur, une somme totalisant 69 542,69 $, à la suite d’un dégât d’eau survenu le 18 octobre 2023. Le sinistre est causé lorsque M. Orleans, alors qu’il installe une étagère dans sa salle de bain, perce le tuyau d’alimentation en eau de la toilette. L’écoulement d’eau endommage non seulement son unité, mais également plusieurs unités voisines ainsi que certaines parties communes de l’immeuble. Le Syndicat assume les coûts des mesures d’urgence et des réparations, évalués à 23 960,06 $, sans présenter de réclamation à son assureur puisque le montant des dommages est inférieur à la franchise applicable de 25 000 $. Il soutient que le copropriétaire a commis une faute en omettant de prendre les précautions nécessaires avant d’effectuer les travaux et réclame également le remboursement d’importants honoraires professionnels, pénalités et intérêts prévus à la déclaration de copropriété.
Dans son analyse, le Tribunal rappelle que les articles 1074.1 et 1074.2 C.c.Q. consacrent le principe de la mutualisation des risques en copropriété, de sorte qu’un copropriétaire ne peut être tenu personnellement responsable des dommages découlant d’un sinistre qu’en présence d’une faute démontrée. En l’espèce, le Tribunal conclut que M. Orleans a manqué à son obligation de prudence et de diligence. Compte tenu de la présence prévisible de conduites de plomberie derrière le mur où les travaux ont été exécutés, une personne raisonnablement prudente aurait procédé à des vérifications préalables avant de percer. Sa faute étant démontrée, le Syndicat obtient le remboursement des coûts liés aux interventions d’urgence et aux réparations, soit 20 833,67 $.
Toutefois, la Cour refuse d’accorder l’intégralité des honoraires juridiques réclamés par le Syndicat. Bien que la déclaration de copropriété contienne une clause permettant leur recouvrement, le Syndicat doit tout de même démontrer le caractère raisonnable des sommes réclamées. Le Tribunal juge déraisonnable une réclamation d’honoraires de plus de 28 000 $ pour le recouvrement d’un préjudice dont la valeur maximale est de 23 960,06 $, d’autant plus qu’aucune preuve détaillée n’a été administrée quant à leur nécessité. La Cour rejette également la réclamation visant des intérêts calculés au taux annuel de 26,82 %, rappelant que l’anatocisme ou la capitalisation des intérêts doit être expressément prévu par la loi ou par convention. En l’absence d’une telle stipulation dans la déclaration de copropriété, seul le taux d’intérêt légal de 5 % l’an est applicable.
Les Nettoyants Économiques-Écologiques Lemieux inc. c. Syndicat de la copropriété Espace Plateau, 2026 QCCQ 4184 :
Devant la Cour du Québec, division des petites créances, Gestion Netco inc., propriétaire d’une unité commerciale, et Les Nettoyants Économiques-Écologiques Lemieux inc., locataire de cette même unité, réclament au Syndicat de la copropriété Espace Plateau le remboursement de sommes qu’elles estiment avoir indûment versées au titre des charges communes entre avril 2022 et avril 2025. Les demanderesses soutiennent qu’elles ont contribué, à hauteur de leur quote-part de 34,9 %, aux dépenses liées à l’entretien des parties communes résidentielles de l’immeuble, alors que leur unité est exclusivement à usage commercial. Elles réclament ainsi 11 191,10 $ en remboursement des cotisations prétendument payées en trop, ainsi que des dommages-intérêts, des intérêts et diverses indemnités portant leur réclamation à 15 000 $. Elles allèguent notamment que le Syndicat a agi de mauvaise foi en exigeant ces contributions.
Le Syndicat conteste la réclamation en soutenant que la Déclaration de copropriété prévoit expressément la contribution de Netco aux charges communes de l’immeuble. Il souligne également que Mme Lise Lemieux, principale dirigeante des demanderesses, a siégé comme administratrice et trésorière du Syndicat pendant la période visée par la réclamation et a participé à l’adoption des budgets établissant la répartition des charges communes. Le Syndicat introduit par ailleurs une demande reconventionnelle de 2 500 $ afin d’obtenir le remboursement d’une partie des honoraires professionnels engagés pour se défendre contre ce recours.
La Cour conclut d’abord que Les Nettoyants Économiques-Écologiques Lemieux inc., à titre de simple locataire, ne possède aucun lien de droit avec le Syndicat et ne peut donc exercer un recours direct contre celui-ci. Quant à Netco, le Tribunal estime que la réclamation soulève nécessairement la question de la validité des décisions du conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires ayant approuvé les budgets et la répartition des charges communes. Or, en vertu de l’article 536 C.p.c., la Division des petites créances n’a pas compétence pour se prononcer sur la légalité de telles résolutions ni pour accorder un remboursement qui supposerait préalablement leur remise en question. La demande est donc rejetée pour défaut de compétence.
Enfin, le Tribunal retient le caractère abusif du recours. Il juge particulièrement contradictoire que Mme Lemieux invoque la mauvaise foi du Syndicat alors qu’elle participait elle-même aux décisions dont elle conteste les effets. Considérant que les demanderesses ne pouvaient ignorer l’absence de fondement juridique de leur recours, tant en raison de l’absence de lien de droit que de l’incompétence manifeste de la Division des petites créances, la Cour accueille la demande reconventionnelle du Syndicat. Les demanderesses sont condamnées solidairement à lui verser 2 500 $ à titre de dommages-intérêts, en compensation partielle des frais engagés pour assurer sa défense, ainsi que les frais de justice applicables.