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Troubles du voisinage

En ces temps de pandémie mondiale, où la majorité des copropriétaires sont à la maison en télétravail et confinée chez soi, certains irritants ressortent.

De plus, certains copropriétaires se sont découverts de nouvelles passions pour la musique ou l’entraînement à domicile. À quel moment de tels comportements deviennent-ils des troubles de voisinage?

En principe, chaque copropriétaire a le droit de jouir de sa partie privative comme bon lui semble. Toutefois, cet usage comporte des conditions et surtout des limites. Ce droit de jouissance doit respecter les règlements et ne doit pas excéder les inconvénients normaux de voisinage. Lorsque les nuisances provoquées par un copropriétaire ou un occupant deviennent excessives, elles constituent alors un trouble anormal de voisinage.

Les troubles de voisinages sont-ils toujours associés à un non-respect de la Déclaration? Non, dans certains cas le copropriétaire n’a pas commis de faute, par exemple le copropriétaire qui fume excessivement et qui incommode son voisin.

Régime de responsabilité civile

En 2008, la Cour suprême du Canada a rendu une importante décision dans l’affaire Ciment Saint-Laurent[1] où elle établissait les principes en matière de troubles de voisinage. La Cour suprême a reconnu deux régimes de responsabilité civile pour tout type de propriétaire.

Le premier régime est celui de la responsabilité civile, et ce, en vertu de l’article 1457 du Code civil du Québec. Ce régime est basé sur la faute.

 Le deuxième régime est un de responsabilité sans faute fondée sur les troubles subis par la victime (article 976 du Code civil du Québec)

Conditions donnant ouverture au régime de responsabilité civile – 1457 du Code civil du Québec

Dans ce premier régime, il est nécessaire de démontrer une faute, un dommage et un lien de causalité entre les deux.

Qu’est-ce qu’une faute? «  Une personne commet une faute lorsque son comportement s’écarte de celui qu’aurait adopté une personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances. »[2]. La faute est commise lorsque l’obligation par un copropriétaire d’agir raisonnablement, avec prudence et diligence n’est pas respectée.

La responsabilité civile basée sur l’article 1457 du Code civil du Québec, est une responsabilité extracontractuelle, c’est-à-dire qu’il n’y a pas de contrat entre les deux parties. Par conséquent, lorsqu’un copropriétaire cause un dommage à un autre en raison de son comportement, il s’agit d’une faute extracontractuelle.

Conditions donnant ouverture au régime de responsabilité civile – 976 du Code civil du Québec

Ce deuxième régime se distingue du premier, puisque vous n’aurez pas à prouver une faute de votre voisin. La preuve que vous devrez faire est sur « les conséquences de l’exercice du droit de propriété. Celui qui, même sans avoir commis de faute, occasionne des inconvénients excessifs à son voisin par l’usage du bien sur lequel il exerce un droit de propriété verra sa responsabilité engagée à l’égard de ce voisin»[3].

Un exemple typique en copropriété est lorsqu’un copropriétaire remplace son revêtement de sol en installant un plancher de céramique alors que précédemment le revêtement était du tapis. La conséquence de ce changement : le voisin situé en dessous de l’unité entend tous les bruits d’impacts et aériens (les pas, les conversations, etc.). Malgré le fait que le copropriétaire n’a pas forcément commis de faute, il pourrait être tenu responsable en vertu de l’article 976 du Code civil du Québec.

La jurisprudence regorge d’exemple de troubles de voisinage en copropriété, par exemple le cas où le voisin du dessus martèle sur le plancher. Un deuxième exemple est une copropriétaire qui hausse le son de la télévision à tue-tête.[4] Il y a malheureusement plusieurs exemples de troubles de voisinage en copropriété, puisque les copropriétaires vivent tous près, les uns des autres.

Il faut se rappeler que « les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux »[5] . Lorsque nous analysons la loi, il n’y a aucune définition d’un « trouble anormal » de voisinage.

Le tribunal doit donc analyser chacun des cas pour déterminer si l’inconvénient subi cause un préjudice ou non.  La limite de la tolérance sera analysée de façon objective, c’est-à-dire en fonction du fait que les copropriétaires vivent à proximité, qu’ils sont des voisins mitoyens, qu’il partage des parties communes.

La responsabilité du Syndicat

Quelle est la responsabilité du Syndicat en cas de troubles de voisinage? Le Syndicat devra intervenir, lorsqu’un copropriétaire ne respecte pas la Déclaration de copropriété puisqu’il commet une faute. Il devra donc s’assurer que le comportement cesse. 

Par exemple, un copropriétaire qui joue de la musique après 23h et qui contrevient au règlement de l’immeuble devra agir et avertir le copropriétaire. Le copropriétaire pourrait également poursuivre le contrevenant en responsabilité civile extracontractuelle (1457 Code civil du Québec).

La Déclaration de copropriété prévoit plusieurs dispositions visant à encadrer et même interdire certains comportements ou activités afin d’éviter la naissance de troubles anormaux de voisinage.

À titre d’administrateur, si un copropriétaire dénonce un non-respect de la Déclaration qui lui cause un trouble de jouissance vous pourriez entreprendre les démarches suivantes :

  • Rencontrer le contrevenant afin de lui indiquer de cesser le comportement;
  • Envoyer une lettre de mise en demeure aux contrevenants afin de lui indiquer les comportements qui ne sont pas tolérés dans la copropriété;
  • Imposer des amendes au copropriétaire fautif en fonction de votre clause pénale;

Recours du copropriétaire

SI vous êtes un copropriétaire, plusieurs options s’offrent à vous. Si un voisin vous dérange, vous pourriez faire les démarches suivantes :

  • En cas de tapage nocturne, contactez les policiers afin qu’ils interviennent et votre voisin pourrait possiblement avoir une amende en raison des règlements municipaux pour le niveau maximal de décibel à respecter;
  • Demander à un huissier de venir faire un constat afin qu’il puisse constater le trouble de voisinage;
  • Envoyer une lettre de mise en demeure indiquant qu’il doit cesser les comportements reprochés;
  • Demander l’intervention du conseil d’administration;

Dans le but de régler le différend, vous pourriez également recourir aux services d’un médiateur. Il s’agit toutefois d’une méthode où les deux parties doivent consentir à aller en médiation.

Lorsque les tentatives de règlement à l’amiable échouent, la prochaine étape est d’intenter un recours judiciaire pour faire cesser les comportements nuisibles. Un tel recours peut inclure la réclamation de dommages et intérêts en réparation du préjudice.

Lorsque les troubles anormaux de voisinage sont causés par un locataire, le copropriétaire peut poursuivre le copropriétaire bailleur et le locataire pour les dommages subis. Le Syndicat pourra également demander la résiliation du bail en raison du non-respect du règlement de l’immeuble par le locataire qui cause un préjudice sérieux et irréparable aux autres copropriétaires ou tout autre occupant de l’immeuble.

Lorsque les troubles anormaux de voisinage sont causés par un locataire, le copropriétaire peut poursuivre le copropriétaire bailleur et le locataire pour les dommages subis. Le Syndicat pourra également demander la résiliation du bail en raison du non-respect du règlement de l’immeuble par le locataire qui cause un préjudice sérieux et irréparable aux autres copropriétaires ou tout autre occupant de l’immeuble.

Me Francesca Lasorsa


[1]Ciment du Saint-Laurent inc. c. Barrette, 2008 CSC 64 (CanLII)

[2] Callalli c. Drouin, 2020 QCCQ 11 

[3] Plantons A et P inc. c. Delage, 2015 QCCA 7

[4] La Madeleine c. Bouchard, 2017 QCCQ 1580 

[5] article 976 ccq

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