Il y a quelques mois, nous avons lancé notre programme d’apprentissage « 40 semaines pour tout comprendre sur le projet de loi 16 ». Chaque semaine, les participants recevaient une explication claire et détaillée d’un article de cette réforme afin d’en saisir tous les enjeux et les impacts.
Bonne nouvelle : l’ensemble du contenu est maintenant disponible dans un TOUT-EN-UN, de la semaine 1 à la semaine 45.
Un contenu exceptionnellement riche et concis.
1. Toute personne qui remplit les conditions suivantes peut établir 1° elle est membre de l’un des ordres professionnels suivants : a) l’Ordre des ingénieurs du Québec; b) l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec; c) l’Ordre des architectes du Québec; d) l’Ordre des technologues professionnels du Québec; |
L’analyse :
Cet article énumère les professionnels qui sont les seuls habilités à mettre sur pied le carnet d’entretien de l’immeuble, véritable dossier historique de la copropriété. Même dans une copropriété de 2 ou 3 unités, le législateur interdit aux administrateurs de constituer ce carnet, ce qui se traduit nécessairement par une charge financière accrue pour la collectivité car les professionnels retenus doivent être membres d’un ordre professionnel : ingénieurs, évaluateurs, architectes ou technologues. Les membres de simples « associations professionnelles » sont ainsi exclus, comme les inspecteurs en bâtiment et les inspecteurs pré-achat, qui ne se qualifient ainsi pas pour établir le carnet d’entretien. La semaine prochaine, on en apprendra davantage sur les conditions que ce professionnel doit remplir, en plus de son simple statut. |
1. Toute personne qui remplit les conditions suivantes peut établir le carnet d’entretien de l’immeuble prévu au premier alinéa de l’article 1070.2 du Code civil : (…) |
2° ses activités professionnelles concernent principalement la gestion, la
construction, la rénovation, l’évaluation ou l’inspection immobilière; |
3° elle n’est pas membre du conseil d’administration, ni gérant, copropriétaire ou occupant de l’immeuble, ni le conjoint d’une telle personne et elle n’est pas actionnaire, dirigeant, administrateur ou employé d’une personne morale, d’une société ou d’une fiducie qui est copropriétaire de l’immeuble, qui l’occupe ou qui en est le gestionnaire.
L’analyse :
Seul un ingénieur, un évaluateur, un architecte ou un technologue peut établir le carnet d’entretien d’une copropriété au Québec. Mais il doit remplir deux autres conditions, dont la première est son champ d’activité professionnelle principale qui doit être au moins un de ces cinq champs : la gestion, la construction, la rénovation, l’évaluation ou l’inspection immobilière. Il nous semble que ces champs sont si variés pour les quatre types de professionnels visés qu’ils les concernent probablement tous! Toutefois, cela doit faire partie des vérifications diligentes du syndicat au moment de choisir son professionnel pour le carnet d’entretien. |
1. Toute personne qui remplit les conditions suivantes peut établir le carnet d’entretien de l’immeuble prévu au premier alinéa de l’article 1070.2 du Code civil : (…) |
3° elle n’est pas membre du conseil d’administration, ni gérant, copropriétaire ou occupant de l’immeuble, ni le conjoint d’une telle personne et elle n’est pas actionnaire, dirigeant, administrateur ou employé d’une personne morale, d’une société ou d’une fiducie qui est copropriétaire de l’immeuble, qui l’occupe ou qui en est le gestionnaire.
L’analyse :
Seul un ingénieur, un évaluateur, un architecte ou un technologue peut établir le carnet d’entretien d’une copropriété au Québec. Mais il doit remplir deux autres conditions, dont la seconde est son indépendance, gage de son intégrité. Ainsi, il ne doit pas être lié, de près ou de loin, à la copropriété. Cette condition ressortait déjà d’une étude du projet de règlement initialement présentée. La version finale du règlement va même plus loin et élargit l’interdiction d’établir le carnet d’entretien pour : – un copropriétaire, ou son conjoint – un occupant de l’immeuble, ou son conjoint – un gérant, ou son conjoint – un membre du conseil d’administration, ou son conjoint – un actionnaire, un dirigeant, un administrateur ou un employé de société, personne morale ou fiducie qui est copropriétaire,
L’interdiction formulée à cet alinéa s’ajoute aux obligations déjà prévues aux articles 324 et suivants du Code civil du Québec conjuguées avec l’encadrement professionnel prévoyant déjà et explicitement l’obligation de ne pas se placer en situation de conflit d’intérêts. |
2. Le carnet d’entretien de l’immeuble contient un inventaire et une description
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L’analyse :
Le carnet d’entretien couvre de manière exhaustive la composition des parties communes de la copropriété. Sont concernés tant les éléments structuraux de grande superficie, comme le toit ou la façade, que les appareils plus petits, tels que les thermopompes ou la plomberie. Les parties communes dites « à usage restreint » sont également visées. Ainsi, la terrasse en bois adjacente et à l’usage exclusif de l’unité du premier étage, tout comme la rambarde du balcon d’un copropriétaire du troisième étage, doivent être incluses dans le carnet, et ce, bien que la répartition des charges associées à leur réparation (ou remplacement) puisse faire l’objet de conventions particulières à même la déclaration de copropriété. |
L’accompagnement par un professionnel du droit, afin d’effectuer une étude des plans cadastraux et de la déclaration de copropriété, est fortement recommandé pour orienter correctement le professionnel habilité par le règlement à identifier les éléments sur lesquels devra se baser son étude.
2. (…) Il contient aussi un inventaire et une description des matériaux, des appareils et des équipements installés dans les parties privatives de l’immeuble et dont le syndicat est responsable de l’entretien
Une difficulté d’application semble poindre concernant l’inclusion, dans le carnet d’entretien, « des équipements installés dans les parties privatives de l’immeuble et dont le syndicat est responsable de l’entretien ». Seuls quelques syndicats de copropriétés divises disposent de conventions relatives à l’immeuble prévoyant que le syndicat assume la responsabilité de l’entretien de certaines parties privatives (par exemple, dans le contexte de maisons de ville en rangée). Autrement, les équipements visés (comme la tuyauterie) sont généralement déjà qualifiés de communs. Il convient donc d’éviter de voir dans cet extrait un élargissement de la responsabilité du syndicat à des éléments situés dans les parties privatives qui ne sont pas déjà considérés comme communs.
Doivent être inclus au carnet d’entretien, à l’égard de chacun des matériaux, 1° la date d’installation, si connue; (…)
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L’analyse :
La date d’installation constitue un élément essentiel pour connaître ou estimer la durée de vie utile d’un élément commun et les travaux à prévoir. Cet élément est évidemment plus difficile à établir pour les copropriétés constituées avant l’entrée en vigueur du règlement à l’étude. Bien que certains équipements, comme un ascenseur, par exemple, disposent d’une étiquette indiquant leurs années de fabrication, bon nombre de copropriétés créées depuis plusieurs années, voire plusieurs décennies, devront s’en remettre au professionnel mandaté. |
À cet égard, pour les copropriétés créées après l’entrée en vigueur du règlement (14 août 2025), le carnet d’entretien devra être constitué par
Doivent être inclus au carnet d’entretien, à l’égard de chacun des matériaux, des appareils et des équipements visés au premier alinéa, les renseignements et documents suivants : (…) 2° les travaux d’entretien requis, à l’exception des travaux visés à l’article 3, ainsi que la fréquence à laquelle ils doivent être effectués et la date à laquelle ils ont été faits; 3° les réparations courantes et la date à laquelle elles ont été effectuées; 4° les contrats conclus pour la réalisation des travaux d’entretien et des réparations courantes visés aux paragraphes 2° ou 3°, le cas échéant; |
L’analyse :
Les « travaux d’entretien et de réparations courantes » mentionnés à l’article 4, et repris partiellement aux articles 2 et 3, renvoient à la notion d’« entretien et de réparations courantes » que l’on retrouve à l’article 1064 du Code civil du Québec. Il revient donc au professionnel mandaté d’identifier les travaux « mineurs » à effectuer, liés à l’utilisation des parties communes (Gestion Almaca inc. c. Syndicat des copropriétaires du 460 St-Jean, 2014 QCCA 105). Les charges associées à ces travaux ne font pas partie de l’assiette du fonds de prévoyance. On peut ainsi penser au nettoyage périodique des conduits de ventilation ou à l’entretien annuel des gouttières de l’immeuble. |
Comme nous le verrons dans quelques semaines, il reviendra au conseil d’administration de veiller à l’application des recommandations du professionnel relatives à l’entretien « courant » des parties communes de l’immeuble, et ce, sous réserve des obligations des copropriétaires bénéficiant de l’usage exclusif d’une partie commune.
Doivent être inclus au carnet d’entretien, (…) 5° les contrats de garantie en vigueur, le cas échéant; |
L’analyse : La connaissance, par le syndicat, de tels contrats est essentielle pour permettre au conseil d’administration de prendre des décisions éclairées et d’éviter d’engager des dépenses inutiles, notamment lorsque certains éléments communs sont couverts par une garantie conventionnelle. |
Encore une fois (comme évoqué à la semaine 6), l’obligation faite au promoteur de constituer le carnet d’entretien facilitera le travail des nouveaux syndicats, qui n’auront pas à assumer la lourde tâche de mener un important travail d’investigation pour obtenir les contrats de garantie en vigueur.
Doivent être inclus au carnet d’entretien, à l’égard de chacun des matériaux, des appareils et des équipements visés au premier alinéa, les renseignements et documents suivants : (…) 6° les rapports de toute inspection ou expertise effectuée, le cas échéant; |
7° les manuels d’entretien du fabricant, le cas échéant.
L’analyse : |
L’obligation d’inclure à la fois une « inspection » et une « expertise » parmi les documents devant figurer au carnet d’entretien laisse entendre que tout rapport rédigé au bénéfice du syndicat et portant sur une partie commune doit y être intégré. Aucune distinction n’est faite quant à la qualification de l’individu ayant réalisé l’« inspection » ou l’« expertise ». Il va de soi, toutefois, qu’une inspection ou une expertise est généralement comprise comme étant un rapport rédigé par un professionnel membre d’un ordre ou d’une association professionnelle. Les rapports inclus serviront inévitablement au professionnel retenu aux fins de déterminer quels sont les travaux d’entretien nécessaire (article 2 du règlement). Une inspection effectuée par un membre du conseil d’administration ou par un copropriétaire pourrait s’y retrouver, mais il est fort probable que le professionnel mandaté l’écarte de son analyse.
3. Le carnet d’entretien contient également, dans une section consacrée exclusivement à cette fin, une estimation de l’état et de la durée de vie utile restante des matériaux, des appareils et des équipements décrits au carnet d’entretien conformément à l’article 2. Sur la base de cette estimation, une description des réparations majeures et des remplacements à effectuer sur chacun de ces matériaux, de ces appareils et de ces équipements, durant minimalement les 25 prochaines années, doit être incluse au carnet d’entretien. Une année de réalisation estimée doit être indiquée pour chaque réparation majeure et remplacement à effectuer (…) |
Par l’introduction de cet article, le carnet d’entretien devient l’élément principal plutôt qu’un accessoire. En effet, l’étude du fonds de prévoyance est réalisée « en se basant sur la description, incluse au carnet d’entretien » (article 8). Il convient donc de comprendre les deux documents comme suit : 1. Carnet d’entretien : liste détaillée des composantes communes, leur durée de vie utile et l’état de leur entretien ; 2. Étude du fonds de prévoyance : document fondé sur les constats et recommandations du carnet d’entretien, comprenant des calculs permettant de déterminer les sommes à cotiser pour les réparations majeures et les remplacements à effectuer au cours des 25 prochaines années. |
C’est dans le cadre d’une section distincte, propre aux réparations majeurs et remplacement, que le professionnel mandaté devra émettre son opinion sur l’état des parties communes et formuler ses recommandations quant aux travaux à réaliser durant cette période.
3. (…) Les réparations majeures et les remplacements effectués, leur date de réalisation et leurs coûts sont notés au carnet d’entretien. Les documents portant sur ces travaux tels que les plans et devis ainsi que les contrats y sont ajoutés.
L’analyse :
Toujours dans la même section distincte, propre aux réparations majeures et aux remplacements, se trouve l’historique des travaux de ce type. Il revient, à notre avis, au conseil d’administration de veiller à la mise à jour de ces informations. Bien que le règlement soit muet à cet égard (il faut différencier de la mise à jour propre aux articles 2 et 3), il semble évident que la compétence résiduelle du conseil d’administration désigne cet organe comme celui compétent à cet égard. D’ailleurs, en raison de l’obligation d’y joindre les « plans et devis ainsi que les contrats », les travaux effectués à l’improviste, sans recours à des entrepreneurs ou professionnels qualifiés, ne seront plus permis. La réfection d’une façade, par exemple, devra nécessairement être réalisée après consultation d’un architecte et la conclusion d’un contrat conforme avec un entrepreneur dûment licencié. |
Fini les travaux improvisés !
4.Le carnet d’entretien doit être mis à jour par le conseil d’administration minimalement une fois par année. La mise à jour consiste à ajouter au carnet d’entretien tout nouveau renseignement ou document visé aux articles 2 ou 3. |
Si certains travaux, parmi ceux visés aux articles 2 ou 3, n’ont pas été effectués alors qu’ils étaient requis ou prévus au carnet d’entretien, ce dernier en fait mention et indique les raisons pour lesquelles ils n’ont pas été effectués.
L’analyse :
L’obligation colossale édictée par l’article 4 impose au conseil d’administration non seulement de mettre à jour annuellement le carnet d’entretien — lequel peut, pour certains syndicats, représenter une liste particulièrement exhaustive d’éléments — mais aussi de justifier toute omission ou tout manquement à effectuer les travaux d’entretien recommandés par le professionnel mandaté.
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L’analyse :
Il convient ici de distinguer trois actes positifs distincts liés au carnet d’entretien : 1. L’établissement du carnet ; 2. La mise à jour du carnet (article 4) ; 3. La révision du carnet (article 5). Contrairement à la mise à jour annuelle, la révision du carnet doit être effectuée par l’un des professionnels listés à l’article 1, comme nous l’avons vu lors des premières semaines. Cela est tout à fait logique, puisque l’objectif de la révision est notamment de réévaluer l’état des parties communes et les recommandations formulées pour leur conservation. Les informations collectées et consignées par le conseil d’administration entre deux révisions seront d’ailleurs d’une importance capitale, le professionnel ayant l’obligation d’en tenir compte lors de la révision. |
5. (…) La révision du carnet d’entretien doit être faite minimalement tous les 5 ans. Toutefois, elle peut être faite minimalement tous les 10 ans lorsque l’immeuble respecte l’une des conditions suivantes :
L’analyse :
Le deuxième alinéa de l’article 5 marque une avancée notable en matière de copropriété divise. Il s’agit de la première fois que la législation québécoise distingue les « petites » des « grandes » copropriétés. Bien que l’impact concret de cette disposition sur le fardeau financier et administratif des copropriétés soit relativement limité, sa portée symbolique est, elle, significative. Les « petites » copropriétés sont désormais exemptées de l’obligation de faire réviser leur carnet d’entretien tous les cinq ans ; elles pourront le faire tous les dix ans. Il s’agit d’un allègement financier certain, bien que modeste, d’autant plus que l’étude du fonds de prévoyance, elle, demeure soumise à une révision obligatoire tous les cinq ans. |
Nous verrons dans les prochaines semaines quelles copropriétés sont visées par ce régime d’exemption.
5. (…) La révision du carnet d’entretien doit être faite minimalement tous les 5 ans. Toutefois, elle peut être faite minimalement tous les 10 ans lorsque l’immeuble respecte l’une des conditions suivantes : 1° il est constitué d’au plus 8 parties privatives, excluant celles qui sont accessoires à ces dernières tels les espaces de rangement et de stationnement; (…) |
L’analyse :
Le premier paragraphe du deuxième alinéa de l’article 5 revêt une importance particulière, car il définit, pour la première fois, ce que le législateur considère comme une « petite » copropriété au regard du nombre de parties privatives qui composent une copropriété divise. Bien qu’il soit légitime de s’interroger sur les critères ayant conduit le législateur à retenir le nombre somme toute modeste de huit (8) unités, il ne faut pas oublier que les conditions d’exemption au régime général relatif à la fréquence de révision du carnet d’entretien ne sont pas cumulatives. Ainsi, une copropriété de douze (12) condos, par exemple, pourrait également bénéficier d’une exemption à l’obligation de révision du carnet d’entretien tous les cinq ans, en fonction des autres cas de figure que nous étudierons au cours des prochaines semaines. |
Également, contrairement à ce qui figurait dans la version « projet » du Règlement d’application à l’étude, aucune distinction n’est faite quant à la destination des parties privatives. Ainsi, un projet à destination mixte ou exclusivement commercial peut procéder à la révision de son carnet d’entretien tous les dix (10) ans.
5. (…) La révision du carnet d’entretien doit être faite minimalement tous les 5 ans. Toutefois, elle peut être faite minimalement tous les 10 ans lorsque l’immeuble respecte l’une des conditions suivantes : 2° aucune partie commune de l’immeuble n’est située dans un bâtiment; |
L’analyse :
Cette condition vise frontalement les copropriétés dites « initiales », dont la composition des parties communes se résume à des aménagements extérieurs tels qu’une route ou un stationnement commun à des copropriétés concomitantes. |
On peut également penser à des maisons de ville détenues en copropriété divise, cadastrées de manière horizontale.
En effet, dans un tel cas de figure, le gros oeuvre des maisons est normalement une partie privative, et seule une route ou un terrain vague commun constitue une composante commune.
5. (…) La révision du carnet d’entretien doit être faite minimalement tous les 5 ans. Toutefois, elle peut être faite minimalement tous les 10 ans lorsque l’immeuble respecte l’une des conditions suivantes : |
L’analyse : |
De plus, la notion d’ « étage » n’est pas définie dans le Règlement d’application à l’étude, lequel ne renvoie d’ailleurs pas au Code de construction du Québec, auquel nous ne croyons pas qu’il faille se référer pour l’application de cette condition. À notre avis, une interprétation stricto sensu s’impose. Ainsi, une copropriété de quatre parties privatives superposées (dont l’une n’est pas entièrement hors sol) bénéficierait de cette exception.
6. La personne qui établit ou révise un carnet d’entretien signe une déclaration à l’effet : 1° que les parties communes de l’immeuble et les matériaux, les appareils et les équipements visés à l’article 2 ont été examinés sur place par elle-même ou par une personne sous sa supervision; (…) |
L’analyse :
D’abord, la personne qui établit ou révise un carnet d’entretien est celle visée à l’article 1 du règlement d’application à l’étude (Semaines 1 à 3). C’est donc, sans surprise, ce même professionnel qui signe la déclaration à l’appui du carnet d’entretien qu’il prépare. Pour ce faire, il doit remplir deux conditions cumulatives. La première est qu’il ait lui-même examiné les parties communes faisant l’objet du carnet d’entretien. Il est donc exigé que le professionnel, ou une personne sous sa supervision, effectue une visite des lieux. Bien que le législateur ne précise pas la nature ou la qualité de la supervision requise pour la « personne sous sa supervision », rappelons que les professionnels autorisés sont soumis à des règles déontologiques strictes, ce qui implique la nécessité d’une supervision étroite, le cas échéant. |
Nous verrons, la semaine prochaine, la deuxième condition que doit respecter le professionnel mandaté afin d’être en droit de signer la déclaration à l’appui du carnet d’entretien
6. La personne qui établit ou révise un carnet d’entretien signe une déclaration à l’effet : (…) 2° qu’elle a pris connaissance des renseignements et des documents qui composent le carnet d’entretien. |
L’analyse :
La deuxième condition ne laisse aucune place à l’interprétation : le professionnel autorisé doit personnellement étudier attentivement les documents et renseignements disponibles (articles 2 et 3 du règlement d’application), et ce, tant lors de la production de la première mouture du carnet d’entretien que lors de sa révision. |
La déclaration du professionnel autorisé, datée, fait partie intégrante du carnet d’entretien qu’elle complète.
Le carnet d’entretien doit ensuite être rendu disponible à tous les copropriétaires
dans les soixante (60) jours suivant l’obtention de sa version finale par le conseil d’administration (article 152 du PJ16 – L28 / article 1070 du Code civil du Québec). |
Il en va de même pour l’étude du fonds de prévoyance que nous étudierons lors des prochaines semaines.
7. Peut réaliser l’étude du fonds de prévoyance prévue au deuxième alinéa de l’article 1071 du Code civil toute personne qui : |
(…)
L’analyse :
Avant d’examiner les tenants et aboutissants de l’étude du fonds de prévoyance, il est pertinent de s’interroger sur le fondement même de ce document, lequel trouve sa source à l’article 1071 du Code civil du Québec. Cet article impose, depuis plus de trente (30) ans, aux copropriétés divises de constituer un fonds dit « de prévoyance », affecté exclusivement aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Or, ce fonds était, plus souvent qu’autrement, sous-capitalisé. C’est dans ce contexte que le législateur exige désormais que les syndicats cotisent et versent au fonds de prévoyance des sommes basées sur les recommandations formulées dans l’étude du fonds de prévoyance, laquelle doit être préparée et révisée par des professionnels qualifiés. |
7. Peut réaliser l’étude du fonds de prévoyance prévue au deuxième alinéa de l’article 1071 du Code civil toute personne qui : 1° soit remplit les conditions énoncées à l’article 1; 2° soit est membre de l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec et remplit les conditions énoncées au paragraphe 3° de l’article 1. |
(…)
L’analyse : La personne qui remplit les conditions pour établir et réviser le carnet d’entretien est la même que celle qui est qualifiée pour réaliser l’étude du fonds de prévoyance. À ce groupe s’ajoute le CPA. Cet ajout suscite de nombreux questionnements, dans la mesure où le CPA n’est pas habilité, notamment, à réaliser l’évaluation de l’équipement commun exigée à l’article 3 du règlement d’application à l’étude. |
À tout événement, cet ajout renforce l’idée selon laquelle l’étude du fonds de prévoyance constitue le pendant financier de son élément principal, soit le carnet d’entretien.
8. Une étude du fonds de prévoyance doit être obtenue par le conseil d’administration minimalement tous les 5 ans(…). |
L’analyse : |
Un syndicat qui en verrait la nécessité pourrait évidemment obtenir une nouvelle étude plus fréquemment. On peut penser, par exemple, à un syndicat qui, deux ans après l’obtention d’une étude du fonds de prévoyance, est contraint de débourser une somme substantielle de son fonds de prévoyance afin de remplacer une toiture qui doit l’être dix ans plus tôt que prévu.
8.(…) Elle doit être réalisée en se basant sur la description incluse au carnet d’entretien conformément à l’article 3, des réparations majeures et des remplacements à effectuer durant minimalement les 25 prochaines années sur les matériaux, les appareils et les équipements qui composent les parties communes. (…)
L’analyse : Autrement dit, pour une façade en brique ayant une durée de vie de vingt‑cinq ans, la collectivité devrait théoriquement verser chaque année le vingt‑cinquième (1/25) du coût des travaux de remplacement anticipé au jour 1. Évidemment, le professionnel devra tenir compte de tout facteur pertinent, dont l’inflation, de sorte qu’un tel montant sera nécessairement ajusté de manière proportionnelle d’une année à l’autre. |
Ce financement progressif permet de réaliser l’un des objectifs principaux du Règlement d’application : éviter des cotisations spéciales surprises et coûteuses pour les copropriétaires.
8. Cette étude doit contenir minimalement les informations suivantes : |
1° le solde du fonds de prévoyance utilisé pour la réalisation de l’étude;(…)
L’analyse : Le premier élément concerne le solde du fonds de prévoyance servant de point de départ à l’étude. Le syndicat doit donc permettre à l’expert mandaté de consulter ses comptes afin d’en établir la valeur initiale, condition essentielle à la détermination des cotisations futures. Le législateur confère une certaine latitude à l’expert quant au choix de la date à laquelle l’état du fonds de prévoyance est évalué. En pratique, cette date est généralement fixée au début de l’exercice financier au cours duquel le rapport est remis. Cette méthode s’explique tant par les mouvements de fonds pouvant survenir au cours d’une année financière que par l’impossibilité matérielle de recalculer l’étude à chaque dépense engagée pendant la durée du mandat de l’expert. Cette méthode trouve d’ailleurs écho dans le cadre de l’attestation du syndicat, que nous aborderons dans quelques semaines. |
Nous verrons la semaine prochaine le deuxième élément obligatoire de l’étude du fonds de prévoyance.
8. Cette étude doit contenir minimalement les informations suivantes : (…) |
2° une estimation du coût de chaque réparation majeure et de chaque remplacement à l’année de réalisation estimée indiquée au carnet d’entretien;
L’analyse :
élément obligatoire de l’étude du fonds de prévoyance. Cette estimation doit ainsi être indexée à la date prévue de l’intervention et inclure l’ensemble des coûts afférents, notamment ceux liés aux plans et devis, à la supervision des travaux, aux frais de permis, à l’administration ainsi qu’aux taxes applicables. Un tel exercice requiert une expertise particulière et une étude poussée des manuels et des bases de données reconnues répertoriant les coûts unitaires des travaux de construction, lesquels doivent être ensuite ajustés en fonction des caractéristiques propres à l’immeuble concerné. |
8. Cette étude doit contenir minimalement les informations suivantes : (…) |
3° une recommandation sur le montant devant être disponible au fonds de prévoyance au début de chaque année et sur les sommes à y verser annuellement en précisant, le cas échéant, la part de ce montant qui est réservée pour le financement des réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties;
L’analyse : Cette recommandation doit notamment tenir compte des clés de répartition particulières qui peuvent être prévues à la déclaration de copropriété, tel que le prévoit l’article 1064 du Code civil du Québec. |
À titre d’exemple, dans une copropriété où certaines unités disposent de balcons adjacents aux parties privatives – lesquels sont qualifiés
de parties communes à usage restreint — le remplacement de ces balcons en fin de vie utile est, en principe, financé par le fonds de prévoyance constitué par l’ensemble des copropriétaires. |
Toutefois, la déclaration de copropriété peut prévoir que seuls les copropriétaires bénéficiant de tels balcons cotisent à leur remplacement. Le professionnel mandaté devra alors distinguer les cotisations relevant de la collectivité de celles assumées exclusivement par les copropriétaires titulaires d’un droit d’usage restreint.
8. Cette étude doit contenir minimalement les informations suivantes : (…) 4° une explication sur les calculs faits pour établir les montants visés aux paragraphes 2° et 3°. |
9. L’étude du fonds de prévoyance est signée et datée par son auteur.
L’analyse :
Bien que le dernier élément de l’étude du fonds de prévoyance puisse paraître de moindre importance pour le conseil d’administration, en raison de son caractère plus technique et moins accessible aux néophytes, il n’en demeure pas moins essentiel. Il constitue en effet le cœur de l’étude, en ce qu’il permet d’en assurer la vérification, la compréhension et, le cas échéant, la révision. En pratique, une version préliminaire de l’étude est transmise au conseil d’administration afin de recueillir ses commentaires. Il est donc vivement recommandé que celui‑ci analyse attentivement l’ébauche et formule toute question pertinente. Finalement, tout comme le carnet d’entretien, la déclaration du professionnel autorisé, datée et signée, fait partie intégrante de l’étude du fonds de prévoyance qu’elle complète. |
10. L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété prévue au premier alinéa de l’article 1068.1 du Code civil doit contenir minimalement les renseignements suivants :
L’analyse :
L’attestation sur l’état de la copropriété est un document qui doit être préparé et remis par le syndicat à tout vendeur qui en fait la demande, dans un délai de quinze (15) jours. Cette attestation doit ensuite être remise, en temps utile, par tout vendeur d’une unité en copropriété divise à un promettant‑acheteur. L’attestation est ainsi créatrice d’une nouvelle obligation du Syndicat envers le vendeur. Cette obligation s’ajoute à celle qui incombe aux syndicats de copropriété à l’égard de tout promettant‑acheteur depuis l’entrée en vigueur des premières dispositions du projet de loi 16, le 10 janvier 2020. En effet, le Syndicat est tenu de transmettre à un promettant‑acheteur qui en fait la demande tout document et tout renseignement de nature à permettre un consentement libre et éclairé, conformément à l’article 1068.2 du Code civil du Québec. À titre d’illustration, la Déclaration de renseignements sur la copropriété (DRCOP), formulaire type de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), doit être remplie par le Syndicat à la demande d’un promettant‑acheteur, en vertu de l’obligation prévue à cet article. Bien qu’il s’agisse d’un document distinct, la DRCOP est, à plusieurs égards, complémentaire à l’attestation sur l’état de la copropriété. |
1° le montant total du fonds de prévoyance en date de l’attestation ainsi que la recommandation de l’étude du fonds de prévoyance à cette date quant au montant devant être disponible à ce fonds au début de l’année en cours;
L’analyse :
Le premier élément requis de l’attestation sur l’état de la copropriété consiste en deux données financières, soit : (1) le montant détenu dans le fonds de prévoyance à la date de l’attestation et (2) le montant recommandé par l’étude du fonds de prévoyance au début de l’année financière en cours. Tel que vu à la semaine 26, l’étude du fonds de prévoyance doit minimalement comporter une recommandation quant au montant devant être disponible dans le fonds de prévoyance au début de chaque exercice financier. Cette étude constitue ainsi la base comparative la plus précise dont dispose le Syndicat et est transmise au promettant-acheteur afin de lui permettre d’évaluer si, au moment de l’attestation, le Syndicat s’est conformé aux prescriptions de ladite étude. Théoriquement, plus l’écart entre le montant détenu dans le fonds de prévoyance et le montant recommandé par l’étude est réduit, plus la situation financière du Syndicat peut être considérée comme conforme aux exigences applicables. |
Cela étant, comme plusieurs mois peuvent s’écouler entre le début de l’année financière et la date de l’attestation, il est recommandé d’examiner attentivement un autre élément de l’attestation, soit « les réparations majeures et les remplacements effectués sur les parties communes au cours des cinq dernières années, ainsi que la date de ces travaux et leur coût », afin de déterminer si l’écart observé s’explique par des travaux majeurs récemment effectués.
2° le montant total des contributions aux charges communes exigées des copropriétaires par le conseil d’administration lors des 3 années précédentes, et le montant total des contributions aux charges communes payées par les copropriétaires au cours de cette période,
L’analyse :
Le deuxième renseignement peut s’avérer difficile à saisir à la première lecture. Que recouvrent exactement les « contributions aux charges communes exigées des copropriétaires par le conseil d’administration » et pourquoi cette information est‑elle essentielle pour un promettant‑acheteur ? En pratique, il s’agit des contributions versées par les copropriétaires au syndicat. Dans la grande majorité des cas, ces contributions constituent la seule source de revenus annuels du syndicat. On comprend donc rapidement l’importance de cette information, et plus particulièrement celle de savoir s’il existe des copropriétaires en défaut de paiement, entraînant des comptes à recevoir et, ultimement, un risque financier pour le promettant‑acheteur. C’est pourquoi le syndicat doit divulguer : (1) le montant des charges communes exigées des copropriétaires, et surtout (2) le montant effectivement payé par ceux‑ci au cours de la période visée (soit les trois dernière années). Plus l’écart entre les deux données financières est important, plus les créances à recouvrer sont élevées et plus le syndicat se trouve dans une situation financière délicate. |
3° le montant total des liquidités dont dispose le syndicat pour payer les dépenses courantes de fonctionnement de la copropriété;
L’analyse : Le syndicat est tenu de constituer trois (3) fonds distincts — idéalement assortis de comptes bancaires distincts — à savoir le fonds de prévoyance, le fonds d’autoassurance et le fonds d’opération. Ce dernier, destiné aux dépenses d’exploitation courantes, fait l’objet du troisième élément exigé par l’attestation sur l’état de la copropriété. Le syndicat doit ainsi communiquer le montant total des liquidités dont il dispose dans ce fonds. Se pose alors la question de la date pertinente pour l’établissement de cette donnée financière. Le règlement demeure silencieux à cet égard, contrairement aux exigences applicables aux deux autres fonds, dont le montant doit être déterminé à la date de l’attestation. |
Compte tenu de la nature même du fonds d’opération, lequel est soumis à des variations fréquentes liées aux dépenses courantes, le solde figurant aux derniers états financiers peut différer sensiblement de celui existant au moment de la signature de l’attestation, ce qui milite en faveur d’un établissement de cette donnée à cette date. L’attestation sur l’état de la copropriété a pour objet, rappelons‑le, d’assurer une transparence accrue au bénéfice du promettant‑acheteur.
4° le montant du surplus ou du déficit annuel apparaissant aux 3 derniers états financiers de la copropriété; |
5° le budget prévisionnel de l’année en cours;
L’analyse :
6° une mention à l’effet que le syndicat est le titulaire des polices d’assurance auxquelles il doit souscrire en vertu de l’article 1073 du Code civil; |
L’analyse :
La mention à l’effet que le syndicat est titulaire de l’ensemble des polices d’assurance auxquelles il est tenu n’est pas anodine. Le syndicat doit souscrire une assurance couvrant tous les risques usuels et protégeant la totalité de l’immeuble, tant les parties communes que les parties privatives, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire. Cette assurance doit être souscrite pour un montant suffisant afin de permettre la reconstruction complète de l’immeuble, tel que déterminé par un rapport préparé par un professionnel. À cela s’ajoute l’obligation de souscrire une assurance couvrant la responsabilité civile du syndicat, de ses administrateurs, du gérant, des officiers d’assemblée, ainsi que celle du syndicat à l’égard des tiers. Bref, une copropriété en défaut d’assurance représente un risque important pour tout copropriétaire. |
Il suffit de penser à un syndicat qui n’aurait pas souscrit une assurance couvrant adéquatement sa responsabilité civile et qui ferait l’objet d’un jugement le condamnant au paiement d’une somme d’argent : cette condamnation serait exécutoire non seulement contre le syndicat, mais également contre les copropriétaires personnellement, proportionnellement à la valeur relative de leur fraction.
7° le montant total du fonds d’auto assurance en date de l’attestation et le montant de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat;
L’analyse : À l’instar du fonds de prévoyance — tel que vu lors de la semaine 29 — l’attestation sur l’état de la copropriété doit faire état de deux informations financières propres au fonds d’auto‑assurance, soit : (1) le montant total du fonds d’auto‑assurance à la date de l’attestation et (2) le montant de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le Syndicat. |
Lorsque le solde du fonds d’auto‑assurance est inférieur au montant de la plus haute franchise — à l’exclusion des franchises applicables aux dommages causés par un tremblement de terre ou une inondation — une partie des coûts liés à un sinistre majeur doit alors être assumée par la collectivité des copropriétaires. Toutefois, une telle situation ne constitue pas un manquement aux obligations du Syndicat, la loi lui accordant un délai de deux exercices financiers, à compter du moment où le fonds est nul, pour que la capitalisation du fonds d’auto‑assurance atteigne le montant de la plus haute franchise.
8° une description sommaire : |
a) des inspections et expertises réalisées à l’initiative du syndicat, au cours des 5 dernières années, qui ont porté sur l’état général de l’immeuble ou de l’une de ses principales composantes;
L’analyse :
Dans le cadre de son obligation de conservation et d’entretien de l’immeuble détenu par la collectivité, le Syndicat doit investiguer lorsqu’une déficience est constatée, et ce, indépendamment du carnet d’entretien devant être obtenu tous les cinq ou dix ans, selon le cas. À titre d’exemple, la présence de fissures dans les murs peut justifier que les administrateurs mandatent un expert en géotechnique afin de vérifier la solidité de la structure de l’immeuble. De telles informations sont évidemment déterminantes pour un promettant acheteur. |
À cette fin, le législateur exige que l’attestation sur l’état de la copropriété contienne une description sommaire des expertises réalisées au cours des cinq dernières années et portant sur l’une des principales composantes de l’immeuble. Le rapport d’expertise lui‑même n’a toutefois pas à être joint à l’attestation. Cela étant, un promettant acheteur souhaitant obtenir davantage d’information est pleinement en droit de demander copie d’une telle étude, conformément à l’article 1068.2 du Code civil du Québec.
8° une description sommaire (…) |
b) des sinistres ayant affecté, au cours des 5 dernières années, la partie privative faisant l’objet de la vente ou les parties communes de l’immeuble;
L’analyse :
En exigeant que le syndicat divulgue au promettant‑acheteur, par l’entremise de l’attestation, l’ensemble des sinistres ayant affecté tant la partie privative visée que les parties communes au cours des 5 dernières années, le législateur impose indirectement au syndicat l’obligation de se doter d’un registre des sinistres. Afin d’être en mesure de satisfaire adéquatement à cette obligation le moment venu, le syndicat devrait dès à présent tenir un tel registre, lequel devrait contenir, à tout le moins, la date, l’origine, la cause et le lieu du sinistre, ainsi que la qualification de la zone affectée (partie privative ou partie commune). |
8° une description sommaire (…) |
c) des réparations majeures et des remplacements effectués sur les parties communes, au cours des 5 dernières années, ainsi que la date de ces travaux et leur coût;
L’analyse : |
Afin de garantir que les promettants‑acheteurs disposent d’une information complète et à jour durant l’intervalle de cinq ans (ou dix dans certains cas) entre les révisions du carnet d’entretien, le syndicat doit communiquer au promettant-acheteur une description sommaire des réparations majeures et des remplacements effectués, à tout le moins pour la dernière année. Rappelons à cet égard que le conseil d’administration est tenu de mettre à jour le carnet d’entretien annuellement. L’information requise devrait ainsi être disponible, complète et à jour au moment de la rédaction de l’attestation.
8° une description sommaire (…) d) des réparations majeures et des remplacements prévus sur les parties communes, au cours des 10 prochaines années, ainsi que la date et le coût estimés de ces travaux; |
L’analyse : Cette description sommaire devrait, pour le Syndicat, être simple à communiquer et faire partie d’un modèle à compléter déjà prêt lorsque le vendeur en fait la demande. En effet, comme nous l’avons vu au cours des dernières semaines, le carnet d’entretien doit prévoir une section exclusivement consacrée aux réparations majeures et aux remplacements à effectuer au cours des vingt‑cinq (25) prochaines années. La description de ceux‑ci figurant au carnet d’entretien peut donc être reprise par le Syndicat, dans certains cas synthétisés tout en en conservant l’essentiel, puis intégrée à l’attestation. Dans certains cas, entre deux révisions du carnet d’entretien, il sera pertinent de consulter le registre de la copropriété afin de vérifier si des travaux majeurs ont été effectués avant la date indiquée ou si de nouvelles expertises sont venues s’y ajouter. |
8° une description sommaire (…) |
e) des litiges en cours auxquels est partie le syndicat et qui font l’objet d’une procédure devant un tribunal
L’analyse : Par cette disposition, le Syndicat doit transmettre une description sommaire des litiges auxquels il est partie et qui font l’objet d’une procédure devant un tribunal. Or, les procédures judiciaires ne constituent que la pointe de l’iceberg des litiges qui concernent le Syndicat. À cet égard, la Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires (« DRCOP ») va beaucoup plus loin que l’attestation de l’état du Syndicat, en ce qu’elle invite le Syndicat à communiquer l’existence d’une médiation, d’un arbitrage ou d’une mise en demeure le concernant, que ce soit contre lui ou par lui contre un tiers ou un copropriétaire. Ce n’est pas parce que l’attestation n’exige pas la communication d’une description sommaire d’une médiation, d’un arbitrage ou d’une mise en demeure au promettant acheteur qu’il n’est pas possible pour le Syndicat de le faire, notamment par l’intermédiaire de la DRCOP. Le Syndicat doit toutefois, s’il choisit de divulguer ce type d’information, demeurer prudent, celle‑ci étant, notamment en matière de médiation et d’arbitrage, de nature confidentielle. La communication devrait alors se limiter strictement à l’essentiel, soit la nature du litige, le stade de celui‑ci et la qualité des parties concernées (Syndicat, copropriétaire ou tiers). |
À l’inverse, les procédures devant un tribunal sont, par nature, des documents publics, et le promettant acheteur peut en demander copie au Syndicat afin d’obtenir davantage d’information à leur sujet.
8° une description sommaire (…) |
f ) des modifications apportées, au cours des 3 dernières années, à la déclaration de copropriété.
L’analyse : Ce que le législateur exige ici est la transmission d’une description sommaire des modifications apportées, au cours des trois dernières années, par l’assemblée des copropriétaires à la déclaration de copropriété, laquelle inclut le règlement de l’immeuble portant sur les conditions de jouissance de l’immeuble (par exemple : le droit de fumer ou les conditions relatives à la détention d’un animal). Or, en plus de ce qui précède, il apparaît opportun d’exiger la transmission d’un cahier de règlements complet et à jour, comprenant l’ensemble des modifications apportées depuis la constitution du Syndicat. En effet, les modifications à l’acte constitutif et à l’état descriptif des fractions doivent être publiées au registre foncier, lequel est accessible et opposable à tous, contrairement aux règlements de l’immeuble, pourtant susceptibles d’évoluer de manière significative. Dès lors, la période de trois ans visée par la description sommaire obligatoire s’avère insuffisante lorsque la copropriété existe depuis plus de trois ans, créant un écart entre la déclaration publiée au registre foncier et l’information transmise par voie d’attestation. |
L’attestation doit être datée et comporter la signature de la personne autorisée à la donner ainsi que son nom et sa qualité.
L’analyse :
La responsabilité de remplir, signer et dater l’attestation relève du conseil d’administration, en vertu de la compétence résiduelle dont il est investi. Toutefois, cette responsabilité peut être déléguée au gestionnaire, conformément aux termes de son contrat ou de son mandat, pourvu que celui-ci agisse en indiquant clairement son nom et sa qualité. |
Il convient de rappeler que l’attestation peut contenir des informations additionnelles au-delà du contenu obligatoire abordé au cours des dernières semaines. Cela étant, elle ne constitue pas une opinion de nature financière technique ou juridique. Le conseil d’administration doit s’en tenir à la communication d’informations factuelles dont il dispose, afin de permettre à un promettant acheteur d’être adéquatement informé.
11. Seuls les membres des ordres professionnels suivants peuvent détenir 1° le Barreau du Québec; 2° la Chambre des notaires du Québec; 3° l’Ordre des administrateurs agréés du Québec; 4° l’Ordre des comptables professionnels agréés du Québec. |
L’analyse :
Conformément à l’article 1791.1 du Code civil du Québec, tout acompte « versé à un constructeur ou à un promoteur en vue de l’achat d’une fraction de copropriété divise » doit être protégé par l’un des mécanismes suivants : « un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un dépôt dans un compte en fidéicommis d’un membre d’un ordre professionnel déterminé par règlement du gouvernement ». L’article 11 à l’étude vient préciser la liste des professionnels habilités à détenir ces acomptes en vertu de cette disposition. |
Nous aborderons, au cours des prochaines semaines, les modalités de fonctionnement de ce mécanisme de protection mis en place au bénéfice des acheteurs de fractions de copropriété divise.
12. al.1 Le constructeur ou le promoteur mandate un membre d’un ordre professionnel visé à l’article 11 chargé de recevoir en fidéicommis l’acompte visé à l’article 1791.1 du Code civil.
L’acheteur doit verser l’acompte directement au membre de l’ordre professionnel mandaté en vertu du premier alinéa. Le constructeur ou le promoteur ne peut en aucun cas faire ce versement à la place de l’acheteur.
L’analyse :
Par cet article, le législateur précise le mécanisme applicable au versement des sommes payées à titre d’acompte dans un compte en fidéicommis par un promettant-acheteur. Bien que le constructeur ou le promoteur mandate le professionnel, le versement doit être effectué directement auprès de celui-ci.
Rappelons que l’acompte versé peut également être protégé par l’un des autres mécanismes prévus à l’article 1791.1 C.c.Q. Cela étant, lorsque la protection repose sur un versement en fidéicommis, les conditions d’application de ce mécanisme doivent être respectées de manière stricte afin d’assurer la protection du promettant-acheteur.
L’article 1791.1 C.C.Q. vise à garantir que l’acompte versé par le promettant-acheteur demeure protégé pendant toute la période précédant la passation du titre, peu importe le mécanisme de protection retenu.
13. La date convenue de délivrance de la fraction de copropriété, au sens du troisième alinéa de l’article 1791.1 du Code civil, peut être modifiée de l’accord des parties au contrat préliminaire. Pour être valide, la nouvelle date de délivrance doit être inscrite au contrat et les parties doivent signer le contrat ainsi modifié.
L’analyse :
Le troisième alinéa de l’article
1791.1 du Code civil du Québec prévoit que l’acompte versé au promoteur, conformément aux modalités étudiées lors des semaines 42 et 43, doit être remis au promettant-acheteur si la fraction de copropriété n’est pas délivrée à la date convenue au contrat préliminaire.
Le règlement d’application actuellement à l’étude précise toutefois qu’il est possible pour les parties de convenir, par une modification de ce même contrat, d’une nouvelle date de délivrance.
Cette disposition met de l’avant le respect des modalités initialement convenues quant à la date de livraison et favorise la transparence à l’égard de tout retard anticipé. Il convient toutefois d’en nuancer la portée. En effet, le mécanisme de remboursement de l’acompte qu’elle prévoit ne saurait être interprété comme entraînant, à lui seul, la résiliation de plein droit du contrat préliminaire.
Il s’agit plutôt d’une mesure de protection supplémentaire mise à la disposition du promettant-acheteur.
14. Dans les cas prévus au deuxième alinéa de l’article 151 de la Loi visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l’amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la Société d’habitation du Québec et diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal (2019, chapitre 28), le carnet d’entretien ou l’étude du fonds de prévoyance obtenu par le conseil d’administration dans les 2 années précédant l’entrée en vigueur du présent règlement est valide pour une période de 5 ans à compter de la date de son obtention à la condition que la personne qui a réalisé le carnet d’entretien ou l’étude du fonds de prévoyance remplissait, selon le cas, les conditions prévues aux articles 1 ou 7.
Toutefois, la période de validité d’un carnet d’entretien est de 10 ans à compter de cette date dans le cas d’un immeuble visé au deuxième alinéa de l’article
L’analyse :
Cette disposition prévoit une reconnaissance d’équivalence pour les carnets d’entretien et les études du fonds de prévoyance obtenus au cours des deux années précédant l’entrée en vigueur du règlement, soit le 14 août 2025.
Ainsi, les carnets d’entretien et les études du fonds de prévoyance obtenus entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025 sont réputés valides, et les différents délais de révision prévus par le règlement commencent à courir à compter de leur date d’obtention.
La seule condition est que ces documents aient été préparés par des professionnels reconnus à cette fin conformément aux articles 1 et 7 étudiés au cours des dernières semaines.
Nous notons toutefois que cette disposition est susceptible de soulever certaines difficultés d’application.
En effet, les carnets d’entretien et les études du fonds de prévoyance préparés avant l’entrée en vigueur du règlement n’étaient encadrés par le présent règlement d’application. Il y a donc lieu de faire preuve de prudence lors de l’analyse de leur conformité afin de vérifier s’ils satisfont aux exigences actuellement prescrites.
Nous terminerons la semaine prochaine, avec la semaine 46, notre étude complète du Règlement d’application (Décret 991-2025 du 30 juillet 2025).
15. Le présent règlement entre en vigueur le quinzième jour qui suit la date de sa publication à la Gazette officielle du Québec.
Nous terminons l’étude du présent règlement par son entrée en vigueur, soit le 14 août 2025.
Près d’un an plus tard, nous constatons une réelle volonté des syndicats de redresser l’administration de leurs finances et l’entretien du bâti, non seulement pour respecter la loi, mais également pour préserver la valeur des immeubles qu’ils administrent.
Les acheteurs et les créanciers hypothécaires sont désormais mieux informés quant aux biens convoités grâce à l’attestation du syndicat et disposent maintenant, avec le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance, d’outils concrets leur permettant d’évaluer la qualité de l’administration des copropriétés.
L’objectif de transparence est donc atteint, bien que le travail nécessaire au redressement effectif du parc immobilier en copropriété divise ne fasse que commencer.
Nous espérons que cet article vous aura permis de mieux comprendre les enjeux entourant le projet de loi 16.
Si vous avez des questions ou souhaitez obtenir des précisions sur votre situation, nous vous invitons à communiquer avec nous à l’adresse questioncondo@djclegal.com. Notre équipe se fera un plaisir de vous répondre et de vous accompagner dans vos démarches.