Bien que tout vendeur soit tenu de garantir à son acheteur que le bien vendu est exempt de vices cachés le rendant impropre à l’usage auquel on le destine¹, il est possible pour les parties, dans leur contrat, de diminuer les effets d’une telle garantie ou de complètement l’exclure.
Toutefois, comme le précise l’honorable Luc Huppé j.c.q. dans le cadre de la décision à l’étude, une clause d’exclusion de la garantie légale de qualité ne libère pas le vendeur de toute responsabilité quant à l’état du bien vendu. Ce dernier demeure responsable de ses faits personnels ².
Mme Dominique Jacques (« Mme Jacques ») réclame à ses vendeurs Maryse Fontaine et Jacques Boisvert (« Vendeurs ») une indemnisation à l’égard de ce qu’elle considère comme des vices cachés affectant l’unité d’une copropriété divise qu’elle achète en 2018.
Elle allègue des vices affectants la façade (gonflement des briques) et la mauvaise insonorisation de l’immeuble. Considérant qu’une clause d’exclusion de la garantie légale de qualité est inscrite à l’acte de vente, Mme Jacques doit faire la lourde preuve que les vendeurs l’ont délibérément trompé à propos des caractéristiques du bien vendu, et ce, « malgré sa propre diligence à demander et à obtenir les renseignements pertinents à son achat ».
Quant à la première réclamation, soit celle fondée sur le gonflement des briques de la façade, la Cour conclut que la preuve de dol n’a pas été faite par la Demanderesse, les vendeurs ayant transmis à celle-ci les procès-verbaux de l’assemblée des copropriétaires faisant mention du mauvais état des briques (bien qu’en termes généraux). « Il incombait alors à Mme Jacques de s’enquérir plus en détail, auprès du syndicat ou auprès des vendeurs, de la nature et de l’étendue de tels problèmes. »
À cet égard, la présente décision n’est pas sans rappeler une décision que nous avions commentée lors d’une précédente actualité. Il n’y a aucun doute quant à l’importance de la communication des procès-verbaux lors d’un processus de vente d’une unité détenue en copropriété divise, ceux-ci agissant à titre de véritable rempart face à un recours en vices cachés.
Quant à la deuxième réclamation, soit celle fondée sur le faible niveau d’insonorisation de l’immeuble, le juge Huppé j.c.q. en vient à la conclusion qu’il y a bel et bien eu dol. Les Vendeurs ont fourni à Mme Jacques, par l’intermédiaire de leur courtière, une information inexacte, soit qu’ils n’auraient jamais eu de plainte des locataires de l’unité concernant le bruit ³ (ce qui est contredit par la preuve administrée).
Ceci étant, l’étendue de la responsabilité des Vendeurs se voit réduite considérant que « Mme Jacques pouvait par elle-même se douter de problèmes potentiels au sujet de l’insonorisation de l’immeuble », car le rapport d’inspection préparé à son bénéfice identifie un possible problème d’insonorisation dans l’immeuble.
Il est également intéressant de noter que la Cour soulève, d’office, que la poursuite relative à l’insonorisation de l’édifice est intentée le 27 octobre 2021, plus de trois (3) ans depuis la constation du problème, soit un « délai plus long que le délai de prescription fixé par l’article 2925 du Code civil du Québec », mais qu’étant donné que les délais de prescription ont été suspendus par arrêté ministériel en raison de la déclaration d’urgence sanitaire, la poursuite a été intentée en temps opportun. Au final, c’est une indemnisation de 10 000$ qui est octroyée.
Dans une précédente actualité, nous nous questionnions quant à la portée de l’immunité⁴ conférée aux administrateurs d’un syndicat de copropriété. Nous avions conclu, à la lumière de la décision étudiée, que « lorsque la faute d’un membre du conseil est purement personnelle et qu’elle ne s’inscrit pas dans le cadre de son mandat, ce dernier ne bénéficie d’aucune immunité. » Dans la décision à l’étude, de l’avis de la Cour, les administrateurs, à l’époque des faits pertinents, ont agi dans le cadre de leur mandat.
La Demanderesse, Colombe Raymond, (« Mme Raymond ») recherchait la condamnation personnelle des administrateurs de sa copropriété (« Défendeurs ») pour avoir été, selon ses prétentions, des administrateurs incompétents n’ayant pas constitué de fonds de prévoyance ni de fonds d’auto-assurance.
Or, non seulement il appert que les administrateurs ont été diligents, mais qu’ils ont dûment constitué les deux fonds. La réclamation de Mme Raymond, à cet égard, est donc rejetée en bloc. Cette dernière réclamait également que la Cour ordonne à son syndicat d’ajouter 5 000 $ au fonds de prévoyance « dans le but d’assumer certaines dépenses, notamment certaines réparations résultant de dommages attribuables à des infiltrations d’eau survenues en septembre 2019 et janvier 2021 ».
Le Tribunal déclare ne pas être compétent pour entendre une telle demande qui ne constitue pas une petite créance au sens de l’article 536 du Code de procédure civile (s’agissant d’une demande de nature mandatoire et/ou injonctive).
Il est toutefois légitime de se demander si la Cour supérieure, compétente pour traiter de telles demandes, interviendrait réellement dans la gestion du patrimoine financier du syndicat qui demeure en premier lieu de la compétence du conseil d’administration, la Cour n’intervenant en révision que dans des cas patents.
¹ 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »).
² 1733 C.c.Q. ; Garage Robert inc. c. 2426-9888 Québec inc., 2001 CanLII 9967 (QC CA).
³ Il appert de la preuve que les Vendeurs n’étaient pas des propriétaires occupants, mais bien des propriétaires-locateurs.
⁴ Une telle immunité est conférée autant par la Loi que contractuellement dans la déclaration de copropriété.