Par Me Clément Lucas et Me Pierre-Alexis Bombardier.
Syndicat des copropriétaires du 310, 320, 330 et 340 boul. Industriel c. 9322-0549 Québec inc., 2021 QCCS 4973
Le Tribunal (Cour supérieure) était saisi d’une demande en injonction permanente et en dommages-intérêts. Le Syndicat des copropriétaires recherchait l’enlèvement de divers véhicules, machineries, conteneurs, abris extérieurs et autres biens mobiliers entreposés par Micro irrigation (9322-0549 Québec inc.) sur une parcelle de terrain (partie commune de la copropriété) depuis environ 2011 ou 2012.
Cette demande est rejetée par le Tribunal qui se dit notamment d’avis qu’il y a eu « modification implicite de la déclaration de copropriété par omission du Syndicat et des copropriétaires de requérir que Micro irrigation enlève les biens entreposés sur la parcelle et du fait que plusieurs propriétaires/locataires aient fait et font encore de l’entreposage sur la parcelle ». Le Tribunal poursuit, se voulant encore plus précis, en indiquant « ce faisant, le Syndicat et les copropriétaires ont modifié les alinéas 4 à 6 de l’article 22 de la page 43 de la déclaration de copropriété interdisant l’entreposage sur les parcelles ». Il ajoute « la conclusion du Tribunal est une application de l’arrêt Lavallée c. Simard de la Cour d’appel ».
Pourtant, ce jugement a été par la suite relativisé comme s’appliquant dans certains contextes factuels précis et plutôt aux petites copropriétés (Pedneault c. Syndicat des copropriétaires du Domaine du barrage) et uniquement à la section règlement de l’immeuble (Mammis c. Fang) de la déclaration de copropriété.
De plus, l’article 1060 C.c.Q. a été modifié (par le Projet de loi 16 – LQ 2019, c 28) notamment pour y ajouter que les « modifications apportées au règlement d’immeuble (…) doivent l’être de manière expresse (…) », et ce, justement pour empêcher une modification tacite ou implicite d’une déclaration de copropriété.
À cet égard, l’intention du législateur a été très clairement exprimé lors des débats parlementaires par : « (…) l’amendement qui est demandé, c’est… encore là, c’est qu’on empêche quand même les modifications tacites. Ça, on n’a pas changé ça, c’est seulement la rédaction qui va en être différente, c’était vraiment important pour respecter la loi, parce que le choix de la rédaction cadre mieux avec le Code civil, actuellement. Mais on empêche quand même les modifications tacites, comme c’était prévu, puis la modification du règlement de l’immeuble, bien, ça se fera également par écrit, comme c’était prévu, et par décision également, des copropriétaires. Alors, ce n’est pas qu’on change la forme, c’est qu’on change la rédaction, qui est différente pour respecter la loi. (…) » (nous soulignons)
L’article 157 (dispositions transitoires) du P.L. 16 fait échos à ces commentaires, en précisant que les modifications apportées aux articles 1060 et 1096 C.c.Q. sont « déclaratoires ».
Malheureusement, la décision rendue ne traite pas de ces modifications législatives. Il est difficile de savoir si la question s’est même posée lors des représentations finales. Quoiqu’il en soit, la loi est de connaissance d’office et il est, selon nous, clair que le tribunal aurait dû en traiter. Il est probable que cette décision sera portée en appel de sorte que la Cour aura ainsi l’occasion – 10 ans plus tard de préciser sa pensée ou de revenir explicitement sur Lavallée c. Simard.
Syndicat de la Copropriété du 140 Radisson, St-Jérôme c. Corporation immobilière Des Laurentides inc., 2021 QCCQ 11563
Dans cette affaire, opposant un syndicat de copropriétaires au promoteur [et ancien administrateur provisoire] de l’immeuble, la Cour (Cour du Québec) vient confirmer qu’un administrateur provisoire a l’obligation de rendre compte de sa gestion lors de l’assemblée dite de transition, notamment de produire (et de remettre à l’assemblée) des états financiers accompagnés de commentaires d’un comptable, et ce, à ses entiers frais.
Le Tribunal rejette l’argumentaire, selon lequel ce serait au Syndicat, et non à l’administrateur provisoire, d’assumer les frais comptables liés à la préparation des états financiers devant être remis conformément à l’article 1105 C.c.Q. Dans le présent cas, l’administrateur provisoire ne pouvait pas faire assumer par le Syndicat la facture de son comptable (qui n’a, d’ailleurs, jamais été mandaté par les administrateurs du Syndicat).
La Cour retient également de la preuve administrée que l’administrateur provisoire, M. Barnabé, a fait défaut de respecter ses obligations, ce dernier ayant signé les états financiers de l’exercice de 2015 seulement en 2017, alors qu’il n’était plus administrateur.
La juge Francine Lauzé mentionne également l’impossibilité pour un copropriétaire d’opérer compensation entre ses charges communes et une créance litigieuse qu’il aurait envers son Syndicat. C’est un rappel intéressant considérant le nombre d’argumentaires similaires dans le but de se dispenser d’une obligation aussi fondamentale que le paiement des charges communes.
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