Chaque mois, prenez connaissance de deux décisions de justice en litige afin de rester à l’affût des dernières nouvelles en droit de la copropriété.
Il y a quelques années la Cour d’appel¹ s’est prononcée à l’égard de la responsabilité d’un administrateur de Syndicat des copropriétaires. Toutefois, ce précédent a trait à un administrateur provisoire cumulant cette fonction avec celle de représentant du promoteur.
La Cour d’appel énonçait alors ce qui suit² : « Dans le contexte particulier de la mise place d’une copropriété divise, les devoirs de l’administrateur de la société qui œuvre à titre de promoteur s’avèrent exigeants. Le cumul des rôles de promoteur et d’administrateur du syndicat accroît ses obligations en raison du conflit d’intérêts découlant de ce double rôle. En ces cas, l’administrateur ne peut favoriser les intérêts de la société œuvrant à titre de promoteur au détriment de ceux du syndicat et des copropriétaires ».
C’est une situation fort différente et, à notre avis, à distinguer que la Cour d’appel avait à examiner dans la présente affaire. Au stade préliminaire, l’honorable Peter Kalichman, j.c.a. devait déterminer si une permission d’appeler à l’égard d’un jugement rendu par la Cour du Québec devait être accordée.
Le 28 septembre 2022, il a estimé que les questions soulevées par ce jugement méritaient l’attention de la Cour et dépassaient les enjeux propres aux parties.
Précédemment et le 10 juin 2022, l’honorable Francine Lauzé, j.c.q. a rendu un jugement condamnant personnellement deux administratrices d’un syndicat. Le jugement énonce une variété de fautes qui leur sont imputées. Sur ces bases, les deux administratrices ont été condamnées personnellement à payer des dommages moraux et des dommages punitifs, ainsi qu’à rembourser des honoraires légaux encourus par la partie adverse. Ce qui a débuté par une demande d’accès aux registres du Syndicat s’est conclu par des condamnations lourdes de conséquences puisque non couvertes par la couverture d’assurance en responsabilité des administrateurs du Syndicat.
En appel, il est soutenu par les appelantes que la première juge a erré en droit alors que les administratrices en cause ont agi dans le cadre de leur mandat, notamment en appliquant des décisions prises par l’assemblée. Advenant qu’il y ait faute, elle ne peut être distincte de celle de la personne morale du Syndicat. De plus, la première juge vient indirectement remettre en cause des décisions de l’assemblée alors qu’elle n’en avait pas la compétence d’attribution et alors que les demandeurs avaient renoncé à le faire. Finalement, elle ne tient pas compte d’une clause de limitation ou d’exclusion de responsabilité figurant à la déclaration de copropriété, le tout selon les appelantes.
« Ainsi, sans me prononcer sur le bien-fondé de l’appel, les appelantes me convainquent qu’il y a lieu d’accorder la permission d’en appeler » conclut l’honorable Peter Kalichman, j.c.a. Ce dossier sera certainement d’intérêt pour l’ensemble des administrateurs-trices, plus souvent qu’autrement non professionnels et non rémunérés.
La Loi sur la protection des renseignements dans le secteur privé (Loi sur le privé) est applicable aux Syndicats de copropriété³. Le Syndicat est en effet une entreprise. C’est, en particulier, à ce titre qu’il a l’obligation de s’immatriculer au Registre des entreprises du Québec et de maintenir à jour l’information y contenue. La Loi sur le privé prévoit notamment un droit d’accès et de rectification de ses renseignements personnels.
Toutefois, cela présuppose un renseignement personnel. Un renseignement est personnel s’il fait connaître quelque chose à quelqu’un, s’il est en rapport avec une personne physique et que ce renseignement est susceptible de distinguer cette personne par rapport à quelqu’un d’autre. C’est essentiellement sur cette base que la Commission d’accès a l’information qui a le mandat de faire respecter la Loi sur le privé rejette le recours d’une copropriétaire qui utilisait ce véhicule pour obtenir une liste impressionnante de documents.
Ainsi, cette décision qui, selon nous, est une des toutes premières sur ce sujet particulier, vient clairement donner les balises à ceux qui seraient tenter d’emprunter cette voie pour contourner les paramètres d’accès aux registres de copropriété prévus aux articles 1070 et 1070.1 C.c.Q.
À cet égard, la Commission prend acte de la déclaration assermentée d’une administratrice du Syndicat indiquant notamment : « la demanderesse a reçu maintes invitations à consulter les registres du Syndicat dans les bureaux du gestionnaire et qu’elle les a toutes déclinées ».
Par la suite et adressant en particulier la question de la communication d’une copie complète du contrat avec le gestionnaire de la copropriété, la Commission indique : « la Commission constate à la lecture de ce contrat qu’il est conclu entre le Syndicat et Condovision. Ce contrat est renouvelable automatiquement à l’échéance. Il s’agit d’un contrat de gestion de la copropriété dans lequel le Syndicat confie à Condovision le mandat de gérer les opérations bancaires afin de déposer les sommes perçues dans un compte de banque distinct ouvert au nom du Syndicat. Le Syndicat confie à Condovision la responsabilité de produire les états financiers et de préparer les assemblées, les réunions, les procès-verbaux des assemblées.Ce document ne contient pas de renseignements personnels concernant la demanderesse. Ces renseignements ne permettent pas de l’identifier et de la distinguer par rapport à une autre personne ».
C’est bien tout le test auquel il faut se livrer. Avant même de se poser la question de savoir si la Loi sur le privé a été respectée, encore faut-il qu’elle soit applicable à la documentation ou aux renseignements en cause.
¹ Syndicat de copropriété de Villa du golf c. Leclerc, 2015 QCCA 366
² Ibid, par. 73.
³ Voir à ce sujet : La vidéosurveillance en copropriété divise et le respect de la vie privée vus par la Commission d’accès à l’information du Québec : décision Lowney II