Avec les nouvelles dispositions des lois 41 et 141 depuis 2018, la question de l’assurance est une préoccupation de beaucoup de copropriétaires. Il faut en effet souligner un grand nombre de changements avec ces lois face à ce que constitue un immeuble en copropriété : soit un actif et non des moindres, dans lequel des personnes investissent et s’installent pour y vivre.
La grande question qui en a découlé a été de savoir ce qu’est une franchise raisonnable, et notamment pour les dégâts d’eau.
La sinistralité par l’eau fut de tout temps une grande préoccupation et reste en tête des réclamations.
Avec les changements climatiques, elle est en une des journaux. Mais même dans les régions les moins touchées par les intempéries, il est évident qu’un débordement de la baignoire, un bris du tuyau de la laveuse, un chauffe-eau défectueux ou un lave-vaisselle qui se bouche, occasionnent du trouble et des dégâts qui peuvent se répercuter sur quelques étages.
Soulignons par ailleurs que le parc immobilier en copropriété compte un grand nombre d’immeubles en mauvais état. De mauvaises constructions et un mauvais entretien sur une longue période multiplient les risques de ce type de sinistres.
Au-delà des dommages, il s’agit également d’une question de santé. Mal aérées et mal séchées, les zones endommagées pourraient voir proliférer des champignons microscopiques qui peuvent entrainer des problèmes de santé permissifs, notamment de nature respiratoire.
Et pour ce, les avancées technologiques ont amené sur le marché quelques produits de prévention.
Quelles solutions mettre en œuvre devant ces situations tragiques qui peuvent coûter énormément à toute la collectivité ?
L’installation de systèmes de détection de fuite pourrait s’avérer être pour les syndicats une issue de tranquillité.
Qu’est-ce que ce qu’un Système intelligent de protection contre les dégâts d’eau ?
Un Système intelligent de protection contre les dégâts d’eau est conçu pour protéger l’immeuble en détectant rapidement les fuites d’eau afin de réduire l’étendue d’un sinistre par l’eau, et se compose matériellement:
- D’équipements mobiliers, lesquels comprennent différents capteurs et leurs accessoires disposés aux endroits les plus propices aux fuites d’eau dans les parties privatives unités d’habitation et les parties communes à protéger à cette fin, et qui, en contact avec une infime quantité d’eau, envoient une alerte pour fermer l’entrée d’eau la plus proche;
- D’équipements fixes, lesquels comprennent principalement la valve de fermeture d’eau et ses accessoires fixés à demeure sur l’entrée d’eau principale par un professionnel certifié en conformité avec les codes de construction locaux et nationaux en vigueur.
Ces équipements communiquent entre eux par l’émission de signaux (par WIFI ou par radiofréquence) transmis principalement à la valve de fermeture afin que l’eau se coupe instantanément, mais également à un panneau de contrôle qui peut être centralisé pour l’ensemble des éléments installés dans l’immeuble afin de permettre un suivi des installations au syndicat.
Toute cette information peut être également retracée et arriver de manière instantanée aux copropriétaires pour leur unité par le biais d’application sur les téléphones intelligents ou par l’envoi de SMS.
Sur le site de CAA.Québec il est avancé que « ces derniers réduisent considérablement le risque de dégâts d’eau liés aux bris de plomberie dans les résidences et aux équipements connexes, soit environ 40% des réclamations annuelles pour dégâts d’eau, selon la Chambre de l’assurance de dommages. »
Une certaine économie résulterait de la réduction des dommages et des franchises en découlant, cette économie reste à comparer avec les coûts et la maintenance d’une telle installation.
On parle ici de « prévention »!
Pour qui et quand ?
Un tel système sera installé par préventions ou pour satisfaire à l’exigence d’un assureur.
- Le mode « prévention » : Face à la volonté des copropriétaires de se sentir protégés et de prévenir les sinistres dans leur immeuble, on pense ici à réduire les primes en protégeant l’immeuble contre des dégâts d’eau graves.
- En ce cas une étude de marché pour établir les coûts selon un comparatif des différents produits mis à votre disposition est la première démarche à accomplir. Vous pourrez contacter en parallèle votre assurance et demander quel sera l’impact de cette installation sur le produit d’assurance qui vous est fourni. Il est en effet judicieux de faire un ratio avec les pourcentages de sinistres détectés et les économies réelles d’assurance versus les couts d’installation et de maintenance du système.
Avec cette option de mode purement préventif, Il faudra aller chercher l’accord des copropriétaires en assemblée et prévoir la répartition des coûts et de l’entretien d’un tel système, qui se ferait alors par unité d’appartement et en fonction éventuellement du nombre de pièces de chacune des unités de la copropriété concernée ( le nombre de salles de bains changent le nombre de détecteurs…).
On ira aussi chercher l’accord de l’assemblée pour modifier la Déclaration de copropriété, comme nous le verrons plus loin. La décision contraindra tous les copropriétaires qui devront donner accès à leurs unités.
- Le mode « dernier recours d’assurabilité » : Nous sommes ici dans le cas de figure où le syndicat pourrait faire face à une exigence de ses assurances par suite de la multiplication dans son édifice des sinistres par l’eau. Cette exigence s’imposera par une exclusion ou des montants de franchise exorbitants. Or, le syndicat doit maintenir sa couverture d’assurance !
- Nous sommes ici dans la conservation de l’immeuble, et avec les modifications apportées à l’article 1039 du Code civil du Québec, le CA va pouvoir agir en imposant l’installation de ce système jusque dans les parties privatives!
« 1039. La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Elle doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués.
Elle prend le nom de syndicat. »
Face à un refus d’assurance le CA pourra donc décider de l’installation d’un tel système et ira consulter l’assemblée si l’investissement requiert un budget spécial à cet effet. Nous développerons également l’intérêt de prévoir des règlements au bénéfice des effets attendus du maintien d’un tel système. Agissant pour la conservation de l’immeuble, l’investissement sera réparti à titre de charge commune, en fonction de la valeur relative de chacune des fractions. On ira aussi chercher l’accord de l’assemblée pour modifier la Déclaration de copropriété, comme nous le verrons plus loin.
La nature des travaux d'installation ?
Il s’agit principalement de venir installer la valve de fermeture de l’eau ainsi que ses accessoires (contrôleur de débit par exemple), sur l’arrivée d’eau principale, ainsi que tous les équipements mobiliers du système.
L’installation du système intelligent de protection contre les dégâts d’eau dans les parties privatives (unités d’habitation) se fait sur rendez-vous convenu avec le conseil d’administration par la compagnie choisie pour le projet, ou tout autre professionnel ou société habileté(e) en la matière déterminé(e) par le conseil d’administration.
Les copropriétaires devront assurer l’accès à leur partie privative (unité d’habitation) au moment du rendez-vous, soit en étant présent, soit en remettant une copie des clefs de leur porte d’entrée au portier afin qu’il puisse laisser entrer les ouvriers.
On s’entend ici sur le fait que le syndicat qui assure la sauvegarde de l’immeuble dans un tel cas de figure aura à intervenir dans les parties communes, mais aussi et surtout dans les parties privatives. Si l’on souhaite obtenir le meilleur des résultats de ce type d’installation, il est impossible d’envisager que certaines unités la refusent en négligent la maintenance. Que l’assureur l’impose ou que l’on soit en mode prévention à l’initiative des copropriétaires, il faudra donc être dans la conservation de l’immeuble pour pouvoir l’imposer à tous :
L’article 1066 du Code civil du Québec vient prévoir qu’« Aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de sa partie privative, des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble décidés par le syndicat ou des travaux urgents. ».
Les valves de coupure d’eau et les détecteurs pourront donc être installés dans les parties privatives de tous les copropriétaires à ce titre.
Il sera toutefois nécessaire, afin de venir régir et maintenir les installations de prévoir l’adoption de règlements relatifs à l’installation initiale, à son implantation dans l’ensemble de l’immeuble, à la maintenance relative à l’ensemble, et à son éventuel remplacement.
Par ailleurs, l’acte constitutif de la déclaration de copropriété devra être amendé pour :
- Définir les éléments du système intelligent de protection contre les dégâts d’eau;
- Créer et attribuer au copropriétaire de la partie privative de la jouissance et des charges qui résultent du système intelligent de protection contre les dégâts d’eau (fixes et mobiliers) au moyen des stipulations relatives au parties communes à usage restreint;
- Créer une catégorie particulière de charges pour l’acquisition, l’installation, l’entretien, les réparations et le remplacement des équipements mobiliers du système intelligent de protection contre les dégâts d’eau fournis par le Syndicat aux parties privatives;
- ÉVENTUELLEMENT : insérer une clause pénale spécifique en cas de contravention aux règlements afférents à la prévention des dégâts d’eau par l’installation et le maintien d’un système intelligent de protection contre les dégâts d’eau;
- Établir des règlements relatifs à l’installation initiale de ce système, à son implantation et à son maintien.
Par Me Amandine Bourillon, notaire , et Me Ludovic Le Draoullec, avocat.