Dans un premier temps, vous devez savoir que lorsque vous achetez une unité en copropriété divise, vous acceptez automatiquement de bénéficier de moins de liberté que si vous achetiez une résidence qui ne se retrouve pas détenue en copropriété divise et où vous êtes le seul propriétaire.
Obligation de la respecter
Vous devez savoir également que lorsque vous signez votre acte d’achat, ce dernier comporte des clauses spécifiques vous obligeant à respecter les clauses prévues à la déclaration de copropriété et des clauses vous obligeant à payer les charges qui sont dues pour faire face aux besoins de la copropriété.
Il faut se rappeler que le maintien de la valeur de l’achat que vous faites dépend intrinsèquement de la conservation et de la bonne administration de l’immeuble en général.
Finalement, sachez également que si vous signez un acte d’hypothèque en vue de l’achat de votre copropriété, il est convenu, à même cet acte d’hypothèque, que le défaut de payer vos charges dues à la copropriété constitue un acte de défaut en vertu de votre acte hypothécaire, ce qui permettrait à votre créancier hypothécaire d’entreprendre les procédures de recouvrement hypothécaire.
Cela étant dit, tout acheteur diligent d’une unité de copropriété devrait, au préalable, avoir lu et compris chacune des dispositions de la déclaration de copropriété et, plus particulièrement, la partie règlementaire de celle-ci.
Division en trois parties
En fait, la déclaration de copropriété contient trois parties : la partie constitutive (Partie I), les règlements de l’immeuble (Partie II) et l’état descriptif des fractions (Partie III). Cette dernière partie constitue principalement en la description cadastrale de l’ensemble des lots de la copropriété et les servitudes grevant la copropriété.
Acte constitutif (Partie I)
Dans la partie constitutive, Partie I de votre déclaration de copropriété vont se retrouver toutes les dispositions consistant au partage des charges dans la copropriété, à la proportion que vous représentez par rapport à l’ensemble de la copropriété, soit la quote-part ou valeur relative. C’est selon ce pourcentage, que d’une part vous payerez les charges à la copropriété et, d’autre part que vous exercerez votre vote en tant que copropriétaire.[1]
Les frais
C’est dans cette partie également que vous vérifierez si vous détenez ou non des droits sur certains espaces communs comme par exemple, un espace de rangement ou un espace de stationnement. C’est également dans cette section que vous apprendrez si dans cette copropriété certaines charges vont être attribuées uniquement à votre unité ou encore si elles seront réparties à l’ensemble de la copropriété.
Par exemple, qu’en est-il du remplacement des fenêtres de la copropriété : sont-elles à la charge de l’ensemble de la copropriété ou devrai-je moi-même les assumer lorsque le temps sera venu ?
C’est aussi dans cette section que vous apprendrez si votre copropriété s’est dotée de clauses financières spéciales visant à forcer le respect de sa déclaration de copropriété et de sa règlementation.
C’est en effet dans cette section que vous verrez si le défaut pour vous ou pour tout copropriétaire de respecter la déclaration de copropriété et ses différents règlements vous amènera à être imposé d’amendes quotidiennes ou par infraction ou encore, si la copropriété vous réclamera les honoraires extrajudiciaires (frais d’avocat) qui seront nécessaires pour vous forcer à respecter la déclaration de copropriété.
Pouvoir accru du conseil d’administration
Contrairement aux croyances populaires, l’assemblée des copropriétaires a très peu de pouvoirs comparativement au conseil d’administration.
C’est en effet ce dernier qui a la lourde tâche d’administrer et de voir à la conservation du bien commun et qui se voit par conséquence attribuer les moyens d’y arriver.
Vous devez savoir ainsi que les copropriétaires ne votent pas sur les budgets de la copropriété mais sont simplement consultés sur celui-ci.
Le pouvoir d’établir les charges communes et donc les frais qui seront à payer par chacun des copropriétaires (frais de condo) n’appartient pas aux copropriétaires mais plutôt au conseil d’administration. Lorsque des modifications s’imposent dans cette partie constitutive de même qu’à l’état descriptif (Partie III), comme par exemple, l’ajout des clauses d’amendes ou du remboursement de frais extrajudiciaires pour l’attribution de certains droits particuliers sur les parties communes, nécessiteront un vote de l’assemblée à la majorité de 75 % des voix présentes ou représentées lors de l’assemblée et ce, depuis le 10 janvier 2020. Préalablement à cette date, les majorités requises étaient plus importantes.
Une fois ce vote obtenu, il y aura obligation de faire recevoir un acte d’amendement à la déclaration de copropriété par un notaire et de le faire publier au bureau de la publicité des droits.
Il est à noter que c’est seulement au dépôt de cet acte d’amendement que ce dernier entrera en vigueur.
Règlement d’immeuble (Partie II)
La lecture de la partie règlementaire qui se trouve être la partie II de votre déclaration de copropriété et le cœur vivant de celle-ci vous amènera à connaître ce que vous pouvez faire à l’intérieur de l’appartement que vous achetez.
- Pourrez-vous avoir des animaux ?
- Si oui, combien ?
- Leur poids est-il règlementé ?
- Existe-t-il des restrictions quant à la location que je peux faire ?
- Est-ce que des frais supplémentaires me seront attribués si jamais je décide de louer ma partie privative ?
- Quelles sont les conditions que je dois respecter préalablement à faire des travaux ou des aménagements dans ma partie privative ?
- Devrai-je payer des montant supplémentaires ?
- Quels sont les délais dans lesquels je devrai aviser le conseil d’administration ?
- Avec qui je pourrai faire affaires ?
- Est-ce que je pourrai installer un air climatisé ?
- Comment pourrai-je aménager mon patio ou mon balcon ou ma cour arrière dans certains cas ?
- Est-ce que je pourrai avoir un barbecue ?
- Aurai-je l’obligation de laisser la clé de mon appartement en tout temps au conseil d’administration ?
Ce sont tous des points qui sont règlementés dans les déclarations de copropriété et ce, de façon particulière. Dans cette section également, il y sera déterminé comment payer les charges communes (frais de condo).
- Est-ce que les prélèvements automatiques sont en vigueur à la copropriété ou plutôt devrais-je faire des chèques postdatés ?
- Est-ce que mes paiements seront faits mensuellement ou d’une autre façon ?
- Quels intérêts seront attribués si le paiement n’est pas fait à la date requise ?
Il est donc primordial que tout copropriétaire prenne connaissance de ces dispositions.
Modifications possibles
À la base, la déclaration de copropriété dans son intégralité est rédigée par la volonté du promoteur du projet avant qu’il procède aux différentes ventes.
Avec l’écoulement du temps et le changement des copropriétaires, il est possible aussi que cette partie règlementaire ne convienne plus à la majorité des copropriétaires parce que certaines clauses sont désuètes ou encore, qu’il appert de la volonté d’une majorité de copropriétaires de se soumettre à d’autres règles ou de modifier celles en vigueur.
Sachez qu’il sera possible de modifier cette section lors d’une assemblée de copropriétaires par un vote à la majorité des voix présentes ou représentées lors de cette assemblée.
Aucune autre formalité que le dépôt de cette modification aux registres de la copropriété ne sera nécessaire pour que ces modifications soient en vigueur. Ainsi, si vous prévoyez acheter une copropriété qui n’est pas neuve, veuillez vous assurer que la partie règlementaire dont vous prenez connaissance avant votre achat soit bien celle qui est en vigueur à l’époque de votre achat, ce qui vous évitera de mauvaises surprises.
[1] Il est à noter qu’il n’est possible de modifier cette valeur relative que du consentement unanime de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble et que le seul recours judiciaire en révision de cette valeur relative doit être exercé dans les cinq ans de publication de la déclaration de copropriété et sous certaines conditions. Il faut donc comprendre que passé le délai de cinq ans, toute révision de cette valeur relative s’avère une mission extrêmement complexe et ce, même s’il existe des injustices qui n’ont par ailleurs pas été régularisé dans les cinq ans de la publication de la déclaration de copropriété