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La location dans tous ses états!

La location est souvent considérée comme un fléau en copropriété où les copropriétaires résidents, à tort ou à raison, estiment que les copropriétaires locateurs ou investisseurs n’ont pas à cœur le meilleur intérêt de la copropriété.

Les locataires, quant à eux, sont souvent considérés comme étant moins respectueux des règlements puisqu‘ils n’ont pas d’investissement immobilier amenant dans certains cas le syndicat de copropriété à adopter plusieurs règlements visant à encadrer ou limiter la location qui peut être faite à l’intérieur de la copropriété.

En effet, s’il est possible pour tout copropriétaire de louer son unité privative, il ne pourra le faire sans respecter les conditions qui se retrouvent dans la déclaration de copropriété ou la règlementation adoptée par la suite.

La durée

La plupart des déclarations de copropriété à l’origine, ou encore, suite à une règlementation postérieure, vont convenir de la durée de location acceptable à l’intérieur de la copropriété. Beaucoup vont exiger des baux de location d’une durée de six mois ou un an, par exemple, afin de contrer les locations à court terme de type « Airbnb ». Notons tout de suite que ces règlements sont valides et, une fois adoptés, se doivent d’être respectés par tous les copropriétaires. Il est de plus de l’obligation du conseil d’administration de forcer le respect, le cas échéant de ces règlements.
Peut-on modifier son règlement et changer ou imposer une durée de location ? Oui, par un règlement adopté à la majorité des voix présentes ou représentées lors d’une assemblée.

Les coûts

Il est possible également que la copropriété se soit dotée d’une règlementation imposant aux copropriétaires locateurs des frais supplémentaires en raison de la location de leur unité.
Par exemple, des frais administratifs pour la tenue des registres, des cautions pour assurer le respect de la règlementation par le locataire, des cautions pour les emménagements/déménagements, des frais fixes à chaque renouvellement de bail sont encore là toutes des dispositions légales, une fois adoptées et dont le conseil d’administration doit forcer le respect. La surprime d’assurance due en raison du taux élevé de locations est également exigible seulement des copropriétaires locateurs. Il est à noter que ce montant doit provenir de l’assureur du syndicat de copropriété.

Les obligations prévues par le Code civil du Québec

Le Code civil du Québec prévoit plusieurs obligations pour un propriétaire qui désire louer son unité privative.

« Occupants de la copropriété

Identité des occupants (art. 1065)

Le nouvel acquéreur d’une fraction de copropriété doit aviser le syndicat dans les 15 jours de la transaction. Si un copropriétaire loue ou prête sa partie privative, il doit aviser le syndicat de l’identité de l’occupant, de la durée du bail le cas échéant, et de la date à laquelle il lui a remis une copie du règlement de l’immeuble dans les 15 jours de cette occupation. Ces modifications ont pour objectif de s’assurer que le syndicat connaisse l’identité des occupants de l’immeuble et que le règlement leur soit opposable. Cette nouveauté est complémentaire avec les modifications apportées à l’article 1066 C.c.Q., qui indique la marche à suivre pour notifier les occupants de l’immeuble des travaux menés par le syndicat à l’intérieur des parties privatives

Les autres types d’occupation que la location

Lorsqu’une problématique se révèle avec un occupant autre qu’un copropriétaire, le copropriétaire peut être tenté d’alléguer qu’il ne s’agit pas d’un locataire mais bien d’une personne à qui il prête son unité quelquefois, même sans frais.
Sachez que la plupart des déclarations de copropriété contiennent des dispositions indiquant que toute permission d’occuper un appartement est considérée aux termes de la règlementation comme étant une location. Cet occupant est donc considéré comme un locataire avec toutes les obligations en découlant.

Le respect du locataire des règlements adoptés par la copropriété

Le locataire ne transige pas avec le syndicat de copropriété lorsqu’il signe son bail.  Le bail est signé entre lui et le copropriétaire locateur.  Cependant, il se voit obligé de respecter la règlementation du syndicat de copropriété une fois que celle-ci lui est remise.
Bien que cette obligation existe pour le copropriétaire locateur de remettre copie des règlements, il est également possible pour le syndicat de copropriété de remettre lui-même copie des règlements, preuve à l’appui, ce qui partira le début de l’obligation du locataire de respecter la règlementation.

Que faire quand un locataire ne respecte pas la règlementation ?

La première étape consiste à requérir du copropriétaire locateur qu’il entreprenne les démarches nécessaires pour que son locataire respecte la règlementation. La responsabilité et les conséquences du non-respect des règlements par le locataire incombent en tout temps au copropriétaire locataire.
Ultimement, il est également possible et ce, directement par le syndicat de copropriété de requérir la résiliation du bail auprès de la Régie du Logement pour un locataire qui ferait défaut de respecter la déclaration de copropriété et qui causerait préjudice e à l’ensemble de la copropriété.
Il est à noter que préalablement à l’exercice de ce recours, le syndicat devra mettre en demeure le propriétaire locateur avec copie au locataire.

La responsabilité du propriétaire locateur

Ce dernier demeure responsable en tout temps des agissements de son locataire, et de toutes les conséquences dommageables que pourrait subir la copropriété.  Il restera notamment responsable des sanctions monétaires que pourrait imposer le syndicat pour le non-respect des règlements advenant que la copropriété se soit dotée de telle règlementation.
Ces sanctions ou amendes seront requises du copropriétaire locateur et non pas du locataire.
Il en va de même de tous les dommages qui pourraient être causés à la copropriété qui seront exigibles directement du copropriétaire locateur.

Le cas particulier des locations à très court terme

Ces locations sont devenues très populaires et plusieurs copropriétaires y ont vu l’appât du gain.  Plusieurs syndicats de copropriété se sont donc retrouvés à devoir gérer des locataires de très courte durée traînant avec eux valises pour quelques jours avec la ferme intention de faire la fête à l’intérieur de la copropriété et de bénéficier durant leur court séjour des parties communes de la copropriété, comme la piscine, le spa, etc.

Que faire si vous voulez empêcher ces locations à court terme

D’une part, il va falloir vérifier que votre règlementation est précise à cet égard.  Si elle ne l’est pas, il faudra penser à la préciser afin que cette dernière soit très explicite quant à la durée des locations permises.
Ensuite, une fois la règlementation précisée, il faudra être vigilants sur les locations que peuvent effectuer certains copropriétaires de façon non-officielle.  
En effet, la plupart des locations de type « Airbnb » se font de façon plus ou moins cachée du syndicat de copropriété et ce dernier souvent le découvre en voyant son immeuble affiché sur des sites de locations à court terme.
La preuve d’une location à court terme se fait souvent en prenant des photographies d’écran des sites sur lesquels l’unité est affichée ou encore, des photographies des résidents se trouvant à la copropriété pour de très courtes durées.
Lorsque vous êtes avisé d’une telle location, que votre règlementation ne le permet pas et que le copropriétaire locateur refuse de se conformer et de cesser ces locations, la seule option qui s’offrira à vous, mise à part l’imposition de sanctions monétaires, sera le recours aux tribunaux pour obtenir une ordonnance à l’encontre de ce copropriétaire pour qu’il cesse ce type de location.

Il est bon à savoir qu’un jugement récent de la Cour Supérieure est venu consacrer le droit au syndicat de copropriété d’obtenir des dommages importants auprès de copropriétaires qui louent en contravention des règlements de la copropriété sur la location à court terme.  A fortiori si ceux-ci font ces locations de façon plus ou moins clandestine.

Et si la location à court terme est permise dans mon immeuble ?

Si la location à court terme est permise dans votre immeuble, sachez que pour pouvoir bénéficier de ce droit, le copropriétaire locateur devra détenir les permis requis pour offrir son unité en location à court terme.
Une affiche devra également être mise à l’entrée de l’immeuble pour indiquer que cet immeuble accepte les locations à court terme. L’assureur de la copropriété devrait également être avisé qu’il y a ce type de locations dans son immeuble et le copropriétaire devra détenir une assurance concernant cette activité.

Par Marie-Cécile Bodéüs

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