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La Loi 16, un article à la fois

CHAPITRE TROISIÈME de la copropriété divise d’un immeuble

SECTION I de l’établissement de la copropriété divise

  • Art. 1039. Syndicat de copropriété 

Avec l’article 1039, le syndicat avait déjà pour objet « la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes ». L’ajout apporté ici, par la Loi 16, est peu utile pour les experts qui l’avaient déjà déduit de l’interprétation du Code Civil du Québec par les tribunaux, mais il permettra au moins de convaincre les sceptiques: Oui, le conseil d’administration a effectivement l’obligation d’exécuter les travaux nécessaires à la conservation et l’entretien de l’immeuble. 

 

 
SECTION III de la déclaration de copropriété
 
  • Art. 1053. Acte constitutif de copropriété
Avec cet ajout à l’article 1053, la clause pénale devient officiellement une clause de l’Acte constitutif d’une déclaration de copropriété.
Cela signifie que son adoption ou sa modification requiert un vote de l’assemblée des copropriétaires avec une majorité de 75% des voix présentes et représentées dans la salle, suivie d’un passage chez un notaire pour recevoir l’acte de modification de la déclaration de copropriété et sa publication au Registre foncier du Québec.
C’est une grande nouveauté qui donne à la clause pénale ses lettres de noblesse : il ne s’agit pas d’un simple règlement d’immeuble.
  • Art. 1060. Inscriptions 
Cet ajout à l’article 1060 vient préciser le formalisme requis pour un nouveau Règlement d’immeuble ou pour l’amendement d’un règlement existant (Partie II de la déclaration de copropriété) une fois qu’il est adopté par l’assemblée des copropriétaires.
 
La directive est simple : le procès-verbal de l’assemblée doit faire mention du règlement adopté et le règlement doit être inséré ou ajouté au Registre de la copropriété, dont un onglet ou dossier devrait être spécifiquement dédié au Règlement d’immeuble.
 
Une des rares dispositions de la Loi 16 qui est réputée avoir toujours existée. Cela signifie que les syndicats de copropriété auraient dû toujours fonctionner ainsi. Il semble donc opportun pour chaque syndicat de voir à une consolidation de son Règlement d’immeuble à ce jour, pour vérifier si chaque règlement appliqué dans la copropriété se retrouve bien effectivement dans un procès-verbal ou résolution d’une assemblée.


Sanctionné le 1er juin 2022, le Projet de loi 96 sur la langue française, vient apporter une autre modification à l’article 1060. Il se lit comme suit :

« La déclaration, ainsi que les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions, sont présentées exclusivement en français au Bureau de la publicité foncière. La déclaration est inscrite au registre foncier, sous les numéros d’immatriculation des parties communes et des parties privatives; les modifications ne sont inscrites que sous le numéro d’immatriculation des parties communes, à moins qu’elles ne touchent directement une partie privative. Ces modifications doivent être apportées exclusivement en français. Quant aux modifications apportées au règlement de l’immeuble, elles doivent l’être de manière expresse, dans un procès-verbal ou une résolution écrite des copropriétaires, et il suffit qu’elles soient déposées au registre tenu par le syndicat conformément à l’article 1070. Le cas échéant, l’emphytéote ou le superficiaire doit donner avis de l’inscription au propriétaire de l’immeuble faisant l’objet d’une emphytéose ou sur lequel a été créée une propriété superficiaire. (Nos soulignés) »


Pour en savoir plus sur la Déclaration de copropriété, les modifications à apporter à celle-ci et à d’autres contrats en copropriété divise, consultez l’article de Me Clément Lucas « Les impacts du Projet de loi 96 en copropriété ».

 

SECTION IV des droits et obligations des copropriétaires

  • Art. 1064. Contribution du copropriétaire
Cette modification de l’article 1064 est une consécration de la jurisprudence rendue en la matière dans la dernière décennie, particulièrement.
 Il est maintenant acquis que (1) les charges d’entretien et de réparations courantes des parties communes à usage restreint sont exclusivement payées par le copropriétaire qui en a l’usage, mais que (2) les charges de réparations majeures et de remplacement sont payées par tous les copropriétaires, à moins que la déclaration de copropriété ne prévoie une autre répartition, ce qui est, tout de même, de plus en plus le cas en pratique.

 

  • Art. 1065. Acquisition d’une fraction et location d’une partie privative 
La première nouveauté dans cet article 1065 refondu, c’est une obligation du nouveau copropriétaire d’aviser le syndicat de son acquisition dans les 15 jours de celle-ci. Ceci visera certainement à faciliter la prise de contact, le début des communications et la prise de connaissance des Règlements d’immeuble.

La seconde nouveauté, c’est la précision d’une obligation déjà existante : celle du locateur d’aviser le syndicat de cette location. On y ajoute un délai : 15 jours aussi à compter du début de la location. Non seulement le nom du locataire doit être divulgué, mais aussi désormais la durée du bail et la date de remise des Règlements au locataire. 
  • Art. 1066. Travaux nécessaires et urgents | Avis au locataire

L’article 1066, qui concerne l’impossibilité pour un copropriétaire de faire obstacle à l’exécution de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ou de travaux urgents, était complété par la mention de l’avis requis à envoyer quand la partie privative est louée. 

Il l’est toujours, mais est encore complété par la mention de l’avis requis à envoyer quand la partie privative est occupée autrement que par une location. Il peut en effet arriver qu’un appartement soit occupé sans signature de bail, mais sans qu’il soit non plus occupé par le copropriétaire (exemple : il est occupé par un membre de sa famille ou un occupant à titre gratuit). 

 
  • Art. 1068.1. Attestation du syndicat | Remise au copropriétaire | Obligations 

L’article 1068.1 est complètement nouveau. Il s’agit d’une obligation nouvelle pesant sur le vendeur d’un condo et sur le syndicat : 

  1. Le vendeur, lui, doit remettre à son promettant-acheteur une attestation sur l’état de la copropriété; 
  2. Le syndicat, lui, doit rédiger et signer cette attestation, et l’envoyer au vendeur dans les 15 jours de la demande. On ne sait pas encore ce qu’elle contiendra. Le gouvernement doit adopter un règlement à ce sujet bientôt. 

Cet article ne s’applique qu’une fois que l’assemblée de transition a eu lieu. Toute vente avant cette assemblée n’aura donc pas à suivre ce formalisme de l’attestation. 

 
  • Art. 1068.2. Documents ou renseignements| Propriétaire de la fraction

L’article 1068.2 est complètement nouveau. Il s’agit d’une obligation nouvelle pesant sur le syndicat envers un promettant-acheteur : il doit lui remettre tout document ou renseignement sur la copropriété (en enlevant tout ce qui pourrait porter atteinte à la vie privée des occupants), avec copie au vendeur.

Le promettant-acheteur a donc la possibilité de faire cette demande au syndicat pour lui permettre de prendre un consentement éclairé avant d’acheter le condo.

Contrairement à l’obligation de remettre l’attestation sur l’état de la copropriété (article 1068.1), cet article s’applique même avant l’assemblée de transition (donc quand le promoteur contrôle encore l’administration, provisoire, du syndicat).

 
  • Art. 1069. Obligations de l’acquéreur |État des charges communes | Ajustement

L’article 1069 est modifié mais le changement est mineur. Il s’agit de l’article qui oblige tout acheteur d’un condo à assumer le paiement des charges impayées par le copropriétaire vendeur. La modification vient préciser qu’il doit payer non seulement, le montant en capital, mais aussi les intérêts. Cette précision était déjà largement consacrée, autant en jurisprudence qu’en pratique. 

 

SECTION V des droits et obligations du syndicat

  • Art. 1070. Registre | Autres documents | *Description des parties privatives

L’article 1070 est modifié, mais il a toujours concerné le Registre de la copropriété, son contenu et sa mise à disposition des copropriétaires. 
Certaines des modifications, passées inaperçues, méritent notre attention!
 
Ce n’est plus « l’adresse » du copropriétaire qui doit se trouver au Registre, mais son « adresse postale ». Voici un beau pied de nez à ceux qui pensent que les adresses courriel peuvent être utilisées à tout-va. L’article 1070 vient protéger, et de loin, les informations personnelles privilégiées comme le téléphone ou l’adresse courriel, qui ne doivent pas être collectées ou mises à disposition, sauf si « celui-ci y consent expressément ».
Le respect de la vie privée numérique voit ici son blason redoré.
 
Il est cocasse aussi de constater que « le nom et l’adresse de chaque locataire » est retiré du Registre de la copropriété. Bien que le CA doive savoir qui sont les locataires, leur identité n’a plus à se trouver au Registre. 
 
Sur une note plus détaillée, on y indique désormais que le Registre doit aussi contenir les résolutions écrites des assemblées ou du CA quand une réunion formelle n’est pas tenue. Mais aussi les certificats de localisation de l’immeuble, son carnet d’entretien et son étude de fonds de prévoyance.

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  • Art. 1070.1. Consultation | Autres conditions 
L’article 1070.1 est nouveau.
Il aborde trois aspects de la consultation du Registre de la copropriété par un copropriétaire:
 
  1. Le premier vise la possibilité pour le conseil d’administration d’exiger la présence d’une personne de son choix pendant la consultation;
  2. Le second aspect concerne l’encadrement de la consultation, qui est prévu par l’assemblée des copropriétaires avec un règlement détaillé, notamment pour prévoir les heures et les accès; 
  3. Le troisième aspect vise le droit d’obtenir copie du contenu du Registre, le législateur semblant exiger le paiement de frais raisonnables pour y avoir droit. 

Droit d’obtenir des copies ? Présence physique d’un surveillant ? Heures raisonnables ? En 2022, à l’heure des plateformes numériques et des dossiers partagés, ce nouvel article semble paradoxalement sortir d’un autre temps. Il illustre le décalage malheureux entre évolutions sociales, rapides et les changements législatifs, trop rares. 

 


Sanctionné le 1er juin 2022, le Projet de loi 96 sur la langue française, vient ajouter l’article 1071.1.1. Il se lit comme suit :

« Le registre et les documents tenus à la disposition des copropriétaires ainsi que tout document rédigé par le syndicat à l’intention d’un copropriétaire doivent être rédigés en français. L’Office québécois de la langue française veille à l’application du premier alinéa comme s’il s’agissait d’une disposition de la Charte de la langue française (chapitre C-11). » (Nos soulignés)

Pour en savoir plus sur ce que cela implique, et connaître la liste des documents qui doivent être tenus à la disposition des copropriétaires, en français, consultez l’article de Me Clément Lucas « Les impacts du Projet de loi 96 en copropriété ».

 
  • Art. 1070.2. Carnet d’entretien | Contenu 
L’article 1070.2 est nouveau. Il instaure l’obligation du carnet d’entretien. 
Ce document est personnalisé à chaque immeuble. Contrairement à l’étude de fonds de prévoyance qui s’intéresse au remplacement des parties communes à la fin de leur vie utile, le carnet d’entretien s’intéresse plutôt à l’entretien des parties communes pour qu’elles atteignent la fin de leur vie utile en temps voulu, et non prématurément en raison d’un défaut ou d’une négligence d’entretien. 
 

Nous attentons encore le règlement du gouvernement qui donnera les détails de ce document, mais nous savons déjà qu’il s’agit d’un document obligatoire qui devra être commandé par le conseil d’administration, et qui devra être révisé périodiquement, exactement comme l’étude de fonds de prévoyance. 

 

Le 15 juin dernier, Me Clément Lucas et Me Pierre-Alexis Bombardier ont donné une formation Speed-Condo sur la Loi 16, le fonds de prévoyance et le carnet d’entretien. Voici l’enregistrement. 

Pour quelconque question sur le sujet, n’hésitez pas à réserver une consultation gratuite de 15min avec l’un.e de nos avocat.e.s spécialisé.e.s en copropriété: https://www.djclegal.com/consultation-express-gratuite/ 

Pour écouter nos autres formations, rendez-vous dans la section « Vidéos » de « Nos ressources »: https://www.djclegal.com/actualites-en-copropriete/#videos 

 

 
  • Art. 1071. Fonds de prévoyance | Rapport quinquennal | Sommes à verser | Montant minimal  [NOUVEAU]

L’article 1071 est une petite révolution dans le monde de la copropriété. Il instaure l’obligation de l’étude de fonds de prévoyance. 

Document fondamental et propre à chaque immeuble, il s’intéresse au remplacement des parties communes à la fin de leur vie utile, en établissant à l’avance son coût pour donner au syndicat une vue claire et précise, sur les 30 ou 40 prochaines années de combien sera dépensé, pour quoi et à quel moment. L’étude propose ainsi un échéancier de cotisation à long terme. 

Il peut désormais seulement être « en partie liquide » alors qu’il devait l’être entièrement avant la réforme. Un changement toutefois largement amoindri par l’ajout de l’obligation que « son capital soit garanti »…

Il est également ajouté la précision à l’effet que c’est le CA, et non l’AGA, qui détermine son utilisation. Inutile donc de faire adopter par l’assemblée l’utilisation d’un million de dollars depuis ce fonds quand vient le temps de remplacer des parties communes prévu à l’étude. 

Il impose notamment une fréquence de 5 années à laquelle le syndicat doit mettre à jour son étude, ne pouvant se contenter de l’avoir fait pour 30 ans sans jamais la refaire. Mieux vaut ainsi nouer un lien durable avec votre fournisseur d’étude tout de suite.
 
Nous attendons encore le règlement du gouvernement qui donnera les détails de ce document, notamment sur l’identité du professionnel et la nature des ordres professionnels reconnus pour de telles études.
 
Un ajout particulièrement redoutable pour les promoteurs immobiliers vient conclure l’article 1071 modifié : quand le règlement du gouvernement aura été publié, ce sera désormais au promoteur d’obtenir la première étude du fonds de prévoyance, et tant qu’il ne le fera pas, c’est 0,5% de la valeur de reconstruction de l’immeuble qu’il devra cotiser comme contribution au fonds de prévoyance, rien de moins! Voici une disposition qui fait froid dans le dos et qui encourage, somme toute, les promoteurs à établir la première étude dès la publication de la déclaration de copropriété, ou le plus vite possible après cela.

 

 

 

 

 

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