Me Ludovic Le Draoullec, avocat associé chez De Grandpré Jolicoeur, vous explique un article à la fois, toutes les modifications et nouveautés apportées dans le cadre de la Loi 16.
Table des matières
CHAPITRE TROISIÈME de la copropriété divise d’un immeuble
SECTION I de l’établissement de la copropriété divise
Art. 1039. Syndicat de copropriété
Avec l’article 1039, le syndicat avait déjà pour objet « la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes ». L’ajout apporté ici, par la Loi 16, est peu utile pour les experts qui l’avaient déjà déduit de l’interprétation du Code Civil du Québec par les tribunaux, mais il permettra au moins de convaincre les sceptiques: Oui, le conseil d’administration a effectivement l’obligation d’exécuter les travaux nécessaires à la conservation et l’entretien de l’immeuble.
Art. 1053. Acte constitutif de copropriété
C’est une grande nouveauté qui donne à la clause pénale ses lettres de noblesse : il ne s’agit pas d’un simple règlement d’immeuble.
Art. 1060. Inscriptions
Cet ajout à l’article 1060 vient préciser le formalisme requis pour un nouveau Règlement d’immeuble ou pour l’amendement d’un règlement existant (Partie II de la déclaration de copropriété) une fois qu’il est adopté par l’assemblée des copropriétaires.
La directive est simple : le procès-verbal de l’assemblée doit faire mention du règlement adopté et le règlement doit être inséré ou ajouté au Registre de la copropriété, dont un onglet ou dossier devrait être spécifiquement dédié au Règlement d’immeuble.
Une des rares dispositions de la Loi 16 qui est réputée avoir toujours existée. Cela signifie que les syndicats de copropriété auraient dû toujours fonctionner ainsi. Il semble donc opportun pour chaque syndicat de voir à une consolidation de son Règlement d’immeuble à ce jour, pour vérifier si chaque règlement appliqué dans la copropriété se retrouve bien effectivement dans un procès-verbal ou résolution d’une assemblée.
Sanctionné le 1er juin 2022, le Projet de loi 96 sur la langue française, vient apporter une autre modification à l’article 1060. Il se lit comme suit :
« La déclaration, ainsi que les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions, sont présentées exclusivement en français au Bureau de la publicité foncière. La déclaration est inscrite au registre foncier, sous les numéros d’immatriculation des parties communes et des parties privatives; les modifications ne sont inscrites que sous le numéro d’immatriculation des parties communes, à moins qu’elles ne touchent directement une partie privative. Ces modifications doivent être apportées exclusivement en français. Quant aux modifications apportées au règlement de l’immeuble, elles doivent l’être de manière expresse, dans un procès-verbal ou une résolution écrite des copropriétaires, et il suffit qu’elles soient déposées au registre tenu par le syndicat conformément à l’article 1070. Le cas échéant, l’emphytéote ou le superficiaire doit donner avis de l’inscription au propriétaire de l’immeuble faisant l’objet d’une emphytéose ou sur lequel a été créée une propriété superficiaire. (Nos soulignés) »
Pour en savoir plus sur la Déclaration de copropriété, les modifications à apporter à celle-ci et à d’autres contrats en copropriété divise, consultez l’article de Me Clément Lucas « Les impacts du Projet de loi 96 en copropriété ».
SECTION IV des droits et obligations des copropriétaire
Art. 1064. Contribution du copropriétaire
Il est maintenant acquis que (1) les charges d’entretien et de réparations courantes des parties communes à usage restreint sont exclusivement payées par le copropriétaire qui en a l’usage, mais que (2) les charges de réparations majeures et de remplacement sont payées par tous les copropriétaires, à moins que la déclaration de copropriété ne prévoie une autre répartition, ce qui est, tout de même, de plus en plus le cas en pratique.
Art. 1065. Acquisition d'une fraction et location d'une partie privative
La première nouveauté dans cet article 1065 refondu, c’est une obligation du nouveau copropriétaire d’aviser le syndicat de son acquisition dans les 15 jours de celle-ci. Ceci visera certainement à faciliter la prise de contact, le début des communications et la prise de connaissance des Règlements d’immeuble.
Art. 1066. Travaux nécessaires et urgents | Avis au locataire
Il l’est toujours, mais est encore complété par la mention de l’avis requis à envoyer quand la partie privative est occupée autrement que par une location. Il peut en effet arriver qu’un appartement soit occupé sans signature de bail, mais sans qu’il soit non plus occupé par le copropriétaire (exemple : il est occupé par un membre de sa famille ou un occupant à titre gratuit).
Art. 1068.1. Attestation du syndicat | Remise au copropriétaire | Obligations
- Le vendeur, lui, doit remettre à son promettant-acheteur une attestation sur l’état de la copropriété;
- Le syndicat, lui, doit rédiger et signer cette attestation, et l’envoyer au vendeur dans les 15 jours de la demande. On ne sait pas encore ce qu’elle contiendra. Le gouvernement doit adopter un règlement à ce sujet bientôt.
Cet article ne s’applique qu’une fois que l’assemblée de transition a eu lieu. Toute vente avant cette assemblée n’aura donc pas à suivre ce formalisme de l’attestation.
Art. 1068.2. Documents ou renseignements| Propriétaire de la fraction
Le promettant-acheteur a donc la possibilité de faire cette demande au syndicat pour lui permettre de prendre un consentement éclairé avant d’acheter le condo.
Contrairement à l’obligation de remettre l’attestation sur l’état de la copropriété (article 1068.1), cet article s’applique même avant l’assemblée de transition (donc quand le promoteur contrôle encore l’administration, provisoire, du syndicat).
Art. 1069. Obligations de l'acquéreur |État des charges communes | Ajustement
SECTION V des droits et obligations du syndicat
Art. 1070. Registre | Autres documents | *Description des parties privatives
Certaines des modifications, passées inaperçues, méritent notre attention!
Ce n’est plus « l’adresse » du copropriétaire qui doit se trouver au Registre, mais son « adresse postale ». Voici un beau pied de nez à ceux qui pensent que les adresses courriel peuvent être utilisées à tout-va. L’article 1070 vient protéger, et de loin, les informations personnelles privilégiées comme le téléphone ou l’adresse courriel, qui ne doivent pas être collectées ou mises à disposition, sauf si « celui-ci y consent expressément ».
Le respect de la vie privée numérique voit ici son blason redoré.
Il est cocasse aussi de constater que « le nom et l’adresse de chaque locataire » est retiré du Registre de la copropriété. Bien que le CA doive savoir qui sont les locataires, leur identité n’a plus à se trouver au Registre.
Sur une note plus détaillée, on y indique désormais que le Registre doit aussi contenir les résolutions écrites des assemblées ou du CA quand une réunion formelle n’est pas tenue. Mais aussi les certificats de localisation de l’immeuble, son carnet d’entretien et son étude de fonds de prévoyance.
Formation Speed-Condo:
PL64 et protection des renseignements personnels – Courriels, cellulaire et PPA, où s’en vont vos données ?
- Quelles données personnelles peuvent être demandées ?
- Quelles sont les limitations du syndicat dans la collection de données personnelles ?
- Quelles informations le syndicat peut-il conserver de vous ?
- Quelles informations peut-il donner/partager ? Et surtout: à qui ?
Art. 1070.1. Consultation | Autres conditions
- Le premier vise la possibilité pour le conseil d’administration d’exiger la présence d’une personne de son choix pendant la consultation;
- Le second aspect concerne l’encadrement de la consultation, qui est prévu par l’assemblée des copropriétaires avec un règlement détaillé, notamment pour prévoir les heures et les accès;
- Le troisième aspect vise le droit d’obtenir copie du contenu du Registre, le législateur semblant exiger le paiement de frais raisonnables pour y avoir droit.
Droit d’obtenir des copies ? Présence physique d’un surveillant ? Heures raisonnables ? En 2022, à l’heure des plateformes numériques et des dossiers partagés, ce nouvel article semble paradoxalement sortir d’un autre temps. Il illustre le décalage malheureux entre évolutions sociales, rapides et les changements législatifs, trop rares.
Sanctionné le 1er juin 2022, le Projet de loi 96 sur la langue française, vient ajouter l’article 1071.1.1. Il se lit comme suit :
« Le registre et les documents tenus à la disposition des copropriétaires ainsi que tout document rédigé par le syndicat à l’intention d’un copropriétaire doivent être rédigés en français. L’Office québécois de la langue française veille à l’application du premier alinéa comme s’il s’agissait d’une disposition de la Charte de la langue française (chapitre C-11). » (Nos soulignés)
Pour en savoir plus sur ce que cela implique, et connaître la liste des documents qui doivent être tenus à la disposition des copropriétaires, en français, consultez l’article de Me Clément Lucas « Les impacts du Projet de loi 96 en copropriété ».
Art. 1070.2. Carnet d'entretien | Contenu
Nous attentons encore le règlement du gouvernement qui donnera les détails de ce document, mais nous savons déjà qu’il s’agit d’un document obligatoire qui devra être commandé par le conseil d’administration, et qui devra être révisé périodiquement, exactement comme l’étude de fonds de prévoyance.
Le 15 juin dernier, Me Clément Lucas et Me Pierre-Alexis Bombardier ont donné une formation Speed-Condo sur la Loi 16, le fonds de prévoyance et le carnet d’entretien. Voici l’enregistrement.
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Art. 1071. Fonds de prévoyance | Rapport quinquennal | Sommes à verser | Montant minimal
Document fondamental et propre à chaque immeuble, il s’intéresse au remplacement des parties communes à la fin de leur vie utile, en établissant à l’avance son coût pour donner au syndicat une vue claire et précise, sur les 30 ou 40 prochaines années de combien sera dépensé, pour quoi et à quel moment. L’étude propose ainsi un échéancier de cotisation à long terme.
Il peut désormais seulement être « en partie liquide » alors qu’il devait l’être entièrement avant la réforme. Un changement toutefois largement amoindri par l’ajout de l’obligation que « son capital soit garanti »…
Il est également ajouté la précision à l’effet que c’est le CA, et non l’AGA, qui détermine son utilisation. Inutile donc de faire adopter par l’assemblée l’utilisation d’un million de dollars depuis ce fonds quand vient le temps de remplacer des parties communes prévu à l’étude.
Il impose notamment une fréquence de 5 années à laquelle le syndicat doit mettre à jour son étude, ne pouvant se contenter de l’avoir fait pour 30 ans sans jamais la refaire. Mieux vaut ainsi nouer un lien durable avec votre fournisseur d’étude tout de suite.
Nous attendons encore le règlement du gouvernement qui donnera les détails de ce document, notamment sur l’identité du professionnel et la nature des ordres professionnels reconnus pour de telles études.
Un ajout particulièrement redoutable pour les promoteurs immobiliers vient conclure l’article 1071 modifié : quand le règlement du gouvernement aura été publié, ce sera désormais au promoteur d’obtenir la première étude du fonds de prévoyance, et tant qu’il ne le fera pas, c’est 0,5% de la valeur de reconstruction de l’immeuble qu’il devra cotiser comme contribution au fonds de prévoyance, rien de moins! Voici une disposition qui fait froid dans le dos et qui encourage, somme toute, les promoteurs à établir la première étude dès la publication de la déclaration de copropriété, ou le plus vite possible après cela.
Art. 1072. Contribution aux charges communes | Contribution au fonds de prévoyance | Avis aux copropriétaires
Pour autant, le principe d’une exigence de contribution minimale au fonds de prévoyance n’est pas aboli, il est simplement déplacé à l’article 1071, mais ne correspond plus à 5% du budget. On y lit maintenant que les sommes à verser « sont fixées sur la base des recommandations formulées à l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance ».
Ce changement est majeur en ce qu’il impose au syndicat de suivre l’étude du fonds de prévoyance et de ne pas s’en détourner. Ceci illustre à quel point le syndicat doit être vigilant sur le choix de son fournisseur d’étude et sur la révision du document, pour s’assurer que tout est soigneusement prévu, y compris les répartitions spécifiques des coûts associés aux parties communes à usage restreint que pourrait prévoir votre déclaration de copropriété.
Art. 1072.1. Consultation
Il ne s’agit pas d’avoir un vote des copropriétaires, mais simplement d’organiser une présentation pour satisfaire l’exigence de « consultation » prévue à la Loi.
Pour en savoir plus sur la réglementation qui touche aux assemblées de copropriétaires, visionnez notre formation enregistrée.
Art. 1079. Résiliation du bail d'une partie privative | Cessation d'un prêt à usage d'une partie privative
La modification qui y est apportée vient prévoir le même droit quand il s’agit d’un prêt à usage, et non d’un bail. La procédure ne sera toutefois pas devant le TAL, mais plutôt les tribunaux civils de droit commun.
Aussi surprenant que cela puisse paraître, il pouvait être en effet impossible auparavant d’exercer un tel droit sur tous les types d’occupant d’un immeuble. Maintenant oui.
Art. 1083.1. Plans et devis de l'immeuble
L’article 1083.1 est aussi nouveau que fascinant.
Il crée un pont entre le syndicat et des acteurs de la construction originale, autre que le promoteur, avec lesquels il n’a pas l’habitude de transiger : l’architecte et l’ingénieur du projet.
Depuis le 10 janvier 2020, il est maintenant possible pour le syndicat d’exiger de ces professionnels la remise des plans et devis de l’immeuble, moyennant les frais applicables, sans peur d’être rabroué au prétexte que « le syndicat n’est pas le client ».
Certes, le syndicat pourrait tout aussi bien se tourner vers son promoteur directement mais, parfois, telle entité a disparu, ou est faillie, ou injoignable. Une telle avenue secondaire est donc largement bien accueillie.
Art. 1086. Inhabilité
L’article 1086 a toujours existé mais dans une rédaction plutôt trouble puisqu’il déclarait que le syndicat pouvait remplacer un administrateur en défaut de paiement de ses frais de condo.
On vise plus de clarté avec l’article 1086 modifié en ajoutant le défaut de paiement des frais de condo depuis plus de trois mois comme cause d’inéligibilité et comme cause d’inhabilité au poste d’administrateur : il ne peut se faire élire, et s’il est en cours de mandat, il cesse de l’être, permettant au syndicat de le remplacer jusqu’à la prochaine assemblée.
S’il paie ses frais, il ne redevient pas automatiquement administrateur et doit se faire élire à nouveau.
Art. 1086.1. Procès-verbal
L’article 1086.1 est nouveau : il impose au conseil d’administration la transmission à tous les copropriétaires du procès-verbal d’une réunion du conseil, dans les 30 jours de la tenue de celle-ci.
Ce n’est pas tout à fait exact : une précision ajoutée par un amendement dans le processus d’adoption parlementaire donne une saveur pimentée à cet article.
En effet, alors que la première version de la loi indiquait « le procès-verbal de toute réunion », la version finale adoptée indique « le procès-verbal de toute décision prise au cours d’une réunion ».
Il est donc clair qu’on a voulu limiter ce qui devait être envoyé par le CA aux copropriétaires aux seules décisions.
Art. 1086.2. Annulation ou modification d'une décision
L’article 1086.2 est nouveau et sera le bienvenu en cas de dérives du syndicat. Il permet d’attaquer une décision du conseil d’administration. Si une telle initiative n’était pas impossible à réaliser auparavant, aucun recours légal aussi spécifique n’existait dans la loi.
Basé sur le même modèle qu’une contestation d’assemblée des copropriétaires, ce recours permet donc à un copropriétaire (ou même à un des administrateurs!) de demander au tribunal d’annuler une décision prise en réunion de conseil d’administration. Le tribunal pourrait non seulement annuler mais aussi modifier la décision prise, ce qui est inédit et jamais vu pour les contestations d’assemblées. L’article ne prévoit pas la possibilité de réclamer des dommages, mais rien ne semble s’y opposer non plus.
Pour justifier une telle demande, la décision prise doit être partiale, prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits. On pourrait penser à la décision d’imposer des pénalités pour une infraction au règlement non documentée, d’engager un recours hypothécaire pour un mois d’impayé, ou encore de fixer une contribution au fonds de prévoyance non conforme à l’étude de fonds de prévoyance, qui sait?
Art. 1086.3. Ordonnance du tribunal
L’article 1086.3 est nouveau et vient adresser les conflits qui peuvent survenir au sein du conseil d’administration : empêchement de prendre une décision, impossibilité d’atteindre le quorum, refus ou opposition systématique de certains administrateurs.
Face à de telles situations, il est désormais possible de s’adresser à la Cour sur une base que nous pouvons envisager urgente, vu souvent les délais avec lesquels le conseil doit composer.
La latitude du tribunal apparaît large car il peut rendre toute ordonnance qu’il estime appropriée dans les circonstances. On peut penser à la prise de décision elle-même sur un sujet précis, l’obligation de recourir à une médiation ou un arbitrage, etc.
Art. 1086.4. Administrateur provisoire
L’article 1086.4 est nouveau et révolutionnaire : un tribunal peut remplacer le conseil d’administration du syndicat tout entier par un administrateur provisoire, qu’on imagine unique, en posant les balises de ses pouvoirs.
Cet article, détonnant, surprend par son aspect expéditif. Rien n’est dit sur qui peut demander un tel remplacement ni dans quelles circonstances.
Plutôt qu’un recours judiciaire spécifique comme les articles 1086.2 et 1086.3, cet article semble être une demande que l’on puisse faire dans tout type de procédure en copropriété, particulièrement en cours d’instance de par l’aspect provisoire de la mesure.
Il faut d’ailleurs noter que le terme « administrateur provisoire » utilisé dans cet article n’est d’aucun rapport avec le terme « administrateur provisoire » utilisé pour désigner le statut du promoteur quand il administre le syndicat avant la première assemblée, celle de transition.
Art. 1089. Quorum | Ajournement
L’article 1089 demeure le même mais contient un important ajout. Il y est question du quorum aux assemblées.
L’ajout consiste à exiger d’avoir plus de 50% des voix en tout temps pour passer au vote une décision relevant de l’article 1097 C.c.Q. (soit celles qui se prennent avec 75% des voix de la salle), et ce même en assemblée de rattrapage.
En d’autres termes, on peut toujours tenir des assemblées de rattrapage avec moins de 50% des voix, mais il sera alors impossible de statuer sur une décision relevant de l’article 1097 C.c.Q.
Art. 1090. Nombre de voix des copropriétaires | Présomption
L’article 1090 est complété. Longtemps il a été nébuleux de savoir si deux copropriétaires d’une même fraction bénéficiaient d’une exemption de signer une procuration pour l’assemblée des copropriétaires si l’un d’eux n’était pas là. La seule présence d’un emportait-elle la présence de la quote-part de toute l’unité à l’assemblée?
La réponse est désormais claire : c’est oui. Évidemment, on ne considèrera pas sa représentation automatique si l’absent a, au contraire, indiqué par écrit qu’il ne voulait pas être représenté ou qu’il voulait être représenté par une autre personne.
Et la dernière disposition ajoutée à la fin de l’article 1090 va particulièrement stimuler les têtes en arithmétique! Le législateur vient dire que les droits de vote de l’absent sont répartis proportionnellement aux droits des autres. On vise ici le cas d’une unité avec 3 copropriétaires et plus. Eh oui, dans ce cas, il faut bien savoir comment le % de l’absent va se répartir entre les deux présents, par exemple.
Art. 1092. et 1093. Nombre de voix du promoteur | Réduction
Les articles 1092 et 1093 parlent des voix du promoteur dans une copropriété de plus de 5 fractions.
La modification qui est apportée à ces deux articles est la même et elle est fort technique. En fait, une réduction des voix s’appliquera aux fractions du promoteur sous certaines conditions, à l’exception de celle « qui lui sert de résidence ». Cette expression est remplacée par celle « qu’il occupe », pour pouvoir viser autant les copropriétés résidentielles que commerciales ou industrielles.
Art. 1094. Privation du droit de vote
L’article 1094 est modifié pour y ajouter la seconde phrase : on y lit que le copropriétaire en défaut de paiement depuis plus de trois mois perd son droit de vote à l’assemblée mais peut le récupérer s’il paie tout ce qu’il doit.
Voici l’exemple parfait d’une mauvaise modification législative. Tout d’abord parce qu’elle est inutile : il tombait déjà sous le sens qu’un copropriétaire perdant son droit de vote car il était en défaut de payer venait à le récupérer s’il payait. Mais ensuite et surtout parce que l’utilisation du terme « totalité » amène à une situation des plus absurdes : alors que le copropriétaire en défaut de 2 mois pourra voter, celui qui est en défaut de 4 mois mais qui paie avant l’assemblée seulement 2 mois, se retrouvera en défaut de seulement 2 mois, mais ne pourra pas voter, lui, car il n’aura pas acquitté « la totalité » de ce qu’il doit.
Face à cette situation curieuse, nous ne pouvons que recommander d’appliquer la perte de bénéfice du terme à tout copropriétaire en défaut de 1 mois et plus, comme le prévoit sûrement votre déclaration de copropriété.
Art. 1096. Décision du syndicat
L’article 1096 est modifié pour y ajouter que la modification d’un règlement d’immeuble (comprendre également un ajout ou une suppression de règlement) doit être adoptée à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents et représentés à l’assemblée, plus connu sous le terme usité de « 50% ».
Il s’agit là de la codification d’une tradition largement éprouvée depuis des décennies. Rien de nouveau ici.
Art. 1097. Double majorité
Depuis 1994, les décisions visées à l’article 1097 nécessitaient une double majorité dont au moins 75% des voix de tous. Cela conduisait souvent à ne même pas passer au vote les résolutions visées car le quorum était en-dessous des 75%. C’est désormais chose du passé puisque le 75% se calcule désormais seul et sur les voix présentes et représentées lors de l’assemblée seulement.
Art. 1099. Réduction du droit de vote
L’article 1099 est modifié par souci de simplification. Il s’agit là d’un sujet plutôt isolé : celui des cas de réduction de droits de vote du promoteur ou d’un copropriétaire en vertu du Code civil du Québec.
Tout d’abord, l’article ne vise plus seulement les réductions de droits de vote, mais est étendu aux pertes de droits de vote, soit les copropriétaires en défaut de paiement depuis plus de 3 mois.
Ensuite, en pareil cas, la loi vient dire que le total des voix des autres copropriétaires, non réduites ou perdues, sont réduits d’autant. Cela signifie tout simplement, par exemple, que si 25 voix sont en défaut de paiement, le quorum ne se calculera pas sur 100 mais sur 75 voix. Il ne s’agit pas là d’un changement majeur puisque la pratique suivait déjà cette règle.
Art. 1102. Décision privée d'effet
L’article 1102 est réduit. Alors qu’avant on ne pouvait imposer à un copropriétaire une décision du syndicat modifiant la valeur relative, la destination ou l’usage de sa fraction sans son consentement, on ne vise plus maintenant que la valeur relative et la destination.
C’est dire qu’une décision du syndicat pourrait imposer à un copropriétaire, sans son consentement, une modification de l’usage qu’il peut faire de son appartement. Comme l’usage des parties privatives est régi par le Règlement de l’immeuble, et que tel règlement requiert une majorité de l’assemblée, il nous semble utile qu’une telle avenue ait été fermée.
Art. 1102.1. Procès-verbal
L’article 1102.1 est nouveau et fixe l’obligation pour le syndicat de transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires dans les 30 jours de sa tenue.
Une telle remise est notamment utile en cas de contestation par un copropriétaire d’une décision prise en assemblée, puisque le document est alors indispensable à son recours.
Certaines déclarations de copropriété prévoyaient déjà une telle remise, qui est de bon augure car elle démontre l’inutilité pour un syndicat d’inscrire à l’ordre du jour de son assemblée le point « Lecture et adoption du procès-verbal de l’assemblée générale de l’an dernier ». Le procès-verbal doit en effet être finalisé, signé et transmis à tous dans les 30 jours. Un an plus tard, nul besoin de l’adopter : le document est scellé et conservé au Registre de la copropriété.
Art. 1103. Annulation judiciaire d'une décision | Délai de déchéance | Action futile ou vexatoire
L’article 1103 vise les contestations de décisions prises par l’assemblée des copropriétaires. La finalité du recours a toujours été depuis 1994 de demander l’annulation d’une décision. L’article 1103 est légèrement modifié pour y ajouter la possibilité de demander « exceptionnellement la modification » de la décision. Il sera intéressant de voir jusqu’où les tribunaux oseront aller pour modifier une décision de l’assemblée sans même la reconsulter!
Le délai pour contester passe également de 60 à 90 jours à compter de l’assemblée.
Art. 1103.1. Ordonnance du tribunal
L’article 1103.1 est nouveau. Il met en place un recours judiciaire qui se calque sur le recours judiciaire prévu par le nouvel article 1086.3 (au sein du conseil d’administration).
Ici, on parle de l’assemblée des copropriétaires. Ainsi, face à des situations d’empêchement de prendre une décision ou d’opposition systématique de certains copropriétaires, il est désormais possible de s’adresser à la Cour.
La latitude du tribunal apparaît large car il peut rendre toute ordonnance qu’il estime appropriée dans les circonstances.
Les cas d’ouverture d’un tel recours, par un copropriétaire, peuvent être nombreux. On pense surtout aux décisions qui requièrent une majorité légale mais qui n’ont pas vraiment lieu de pouvoir être rejetées : adopter la Description de l’unité de référence des parties privatives, adopter la correction d’une erreur matérielle de la déclaration de copropriété, autoriser une modification de la déclaration de copropriété au sujet de détecteurs de fuite d’eau quand l’assureur en oblige l’installation, etc.
SECTION VIII
DE LA PERTE DE CONTRÔLE DU
PROMOTEUR SUR LE SYNDICAT
Art. 1104. Assemblée extraordinaire | Convocation par copropriétaire
L’article 1104 est modifié légèrement à des fins terminologiques. Lors de l’assemblée de transition, on veut parler d’une « nomination » du CA plutôt que d’une « élection ».
Notons qu’une telle finesse de langage aurait été compréhensible si le législateur n’avait pas, de la même main, écrit dans la nouvelle version de l’article 1086 que l’administrateur en défaut de paiement pouvait de nouveau être « élu administrateur » s’il acquittait ses charges…
On retiendra donc surtout ici la volonté d’indiquer que la mise en place du CA peut émergée d’une élection comme d’une désignation (selon le contexte de votre copropriété verticale/horizontale/autre), le tout compris dans le terme « nomination ».
Art. 1106.1. Obligation du promoteur
L’article 1106.1 est largement modifié pour donner une liste plus étoffée de ce que doit fournir le promoteur au syndicat dans les 30 jours qui suivent l’assemblée de transition.
Il est heureux de lire que les plans et devis à remettre doivent contenir les modifications substantielles apportées en cours de construction. Telle exigence ne figurait jusqu’alors nulle part et il est pourtant primordial de recevoir les fameux plans « TQC ».
Si la plupart des documents à remettre sont effectivement provenir du promoteur (plans et devis, certificats de localisation, description de l’unité de référence), il est pour le moins étonnant qu’il doive aussi remettre le carnet d’entretien et l’étude de fonds de prévoyance.
On peut en effet se questionner sur l’impartialité du promoteur à mandater un expert pour établir ces documents, et encore plus sur le momentum de ce mandat puisqu’il faut, somme toute, que le bâtiment et les équipements soient entièrement en place et en fonction.
Art. 1785. Contrat préliminaire | Stipulation obligatoire Art. 1787. Note d'information
L’article 1787 apporte un changement majeur dans le monde du condo neuf. La note d’information devant accompagner le contrat préliminaire (promesse d’achat) est désormais obligatoire pour tous les projets de copropriété, et non plus seulement aux 10 unités et plus.
La note d’information devant comporter beaucoup de renseignements et informations écrites sur le projet, c’est une excellente nouvelle.
De plus, « cerise sur le gâteau », l’article 1785 est, lui, complété pour étendre la faculté de dédit d’une promesse d’achat.
Jusque là, le promettant-acheteur d’un condo pouvait renoncer à sa promesse d’achat dans les 10 jours de la signature du contrat préliminaire. Désormais, il peut aussi se dédire tant qu’il ne reçoit pas la note d’information, ou jusque dans les 10 jours de la réception de cette note. Voici une protection fort heureuse pour les acheteurs.
Art. 1791. Budget prévisionnel | Contenu | Remboursement par le promoteur
L’article 1791 est modifié pour y ajouter quelques rebondissements.
Il y est question du budget prévisionnel de la copropriété qui doit être joint au contrat préliminaire dans les projets vendus neufs.
On y lit que désormais, la contribution au fonds de prévoyance dans le budget doit être celle que l’étude du fonds de prévoyance recommande ou, à défaut, 0.5% de la valeur de reconstruction. Une telle mesure vise surtout à encourager le promoteur à obtenir l’étude le plus vite possible, ce qui n’est franchement pas évident quand rien n’est construit…
Mais la nouveauté ne s’arrête pas là : la modification instaure aussi une sanction au promoteur qui aurait sous-budgété les dépenses de la copropriété pour mieux attirer les acheteurs, imaginerait-on. Si les dépenses la première année suivant la transition sont de plus de 10% de celles prévues au budget initial, la sanction tombe : le promoteur doit rembourser au syndicat la différence. Curieuse punition qui ne s’applique qu’une seule fois (la 1ère année) et qui sera exclue, logiquement, si l’augmentation résulte de nouvelles obligations légales ou d’autres événements complètement indépendants de la volonté du promoteur. Bref, une maigre compensation pour le syndicat qui fera l’objet de possibles nombreux débats en pratique…
Art. 1791.1. Protection de l'acompte | Autre moyen | Remise de l'acompte
L’article 1791.1 est nouveau : il met en place l’exigence d’une protection de l’acompte versé par un acheteur au promoteur, dans son intégralité. Il est aussi formellement prévu que l’acompte doit être remis si la fraction n’est pas délivrée à la date prévue de livraison convenue entre les parties. Attention ici aux clauses entourant cette précieuse date dans les contrats préliminaires.
Art. 1793. Annulation de la vente | Erreurs ou lacunes
L’article 1793 est modifié pour ajouter des protections additionnelles aux acheteurs d’unités neuves.
Avant, un acheteur pouvait demander l’annulation d’une vente si celle-ci n’avait pas été précédée d’un contrat préliminaire et qu’il en démontrait un préjudice sérieux. Une avenue, somme toute, assez serrée.
Désormais, autant l’absence de contrat préliminaire que celle de la note d’information sont visées, et même leurs lacunes ou erreurs! L’acheteur doit toujours démontrer en subir un préjudice sérieux, mais les sanctions sont plus variées : la vente peut être annulée, des dommages peuvent être versés, ou le prix payé peut être réduit.
Il y a désormais un délai précis pour poursuivre le promoteur en pareille réclamation : soit les 90 jours de la vente, soit les 90 jours suivant l’assemblée de transition.
« LA LOI 16, UN ARTICLE À LA FOIS »:
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VOUS EXPLIQUANT TOUTES LES MODIFICATIONS APPORTÉES PAR LA LOI 16: