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1.Contexte du litige

Le Syndicat des copropriétaires du 1200 Ouest a intenté une poursuite contre un copropriétaire, après un dégât d’eau d’origine privative ayant affecté huit unités de l’immeuble. La cause du sinistre était un siège-bidet défectueux dans l’unité privative du copropriétaire défendeur. Le Syndicat a réclamé le remboursement de la franchise d’assurance de 100 000 $ payée pour les réparations, ainsi que des honoraires extrajudiciaires .

Le Tribunal a décidé que le copropriétaire avait comme plusieurs fautes contractuelles en omettant de respecter les obligations prévues dans la DDC, notamment :

• L’absence de remise des clés du logement au Syndicat, retardant l’intervention lors du sinistre.
• L’absence de souscription à une police d’assurance dommages et responsabilité civile.
• L’absence d’inspections prévues du siège-bidet, qui aurait permis d’éviter le sinistre.

2. L’importance de la déclaration de copropriété (DDC)

La DDC est un document juridique essentiel régissant la vie en copropriété. Elle précise les droits et obligation des copropriétaires, ainsi que les pouvoirs et responsabilités du syndicat. Dans cette affaire, le Tribunal a souligné que la DDC stipulait explicitement que chaque copropriétaire est responsable des dommages causés à son unité ou à celles des autres copropriétaires par sa faute ou sa négligence. 

En conséquence, la responsabilité du défendeur était engagée, même si celui-ci plaidait que le Syndicat aurait dû lui rappeler ses obligations.

3. Le rôle du syndicat en cas de sinistre

Le syndicat des copropriétaires joue un rôle essentiel en cas de sinistre. Ses obligations incluent :

• Gérer les assurances collectives et s’assurer que l’immeuble est protégé contre les dommages.
• Intervenir rapidement en cas de sinistre pour limiter les dégâts.
• Faire respecter la DDC, en veillant à ce que chaque copropriétaire remplisse ses obligations.
• Poursuivre les copropriétaires fautifs lorsque leur comportement ou leur négligence entraîne des dommages.
  

Dans cette affaire, le Tribunal a reconnu que le Syndicat aurait pu effectuer un meilleur suivi sur la remise des clés et la souscription d’une assurance par le copropriétaire. Cependant, cela ne le rendait pas responsable des manquements du copropriétaire. 

4. Le rôle du copropriétaire et ses responsabilités

Un copropriétaire a des obligations fondamentales, parmi lesquelles :

• Inspection préventive de  son unité pour éviter les sinistres ou limiter les conséquences.
• Fournir une copie des clés de son unité au syndicat, si cela est prévu dans la DDC.
• Souscrire à une assurance responsabilité civile et dommages pour couvrir les dommages causés à son unité et aux parties communes.

Le Tribunal a insisté sur le fait que l’obligation de réaliser des inspections virent à prévenir les sinistres et non à réagir uniquement lorsqu’un problème devient manifeste. Le défendeur, ingénieur de formation, aurait dû procéder à des inspections régulières de son unité à laquelle il est le premier à avoir accès.

5. L’impact de l’article 1074.2 C.c.Q.

L’article 1074.2 du Code civil du Québec (C.c.Q.), introduit en 2018 et amendé en 2020, encadre la possibilité pour un syndicat de réclamer la franchise d’assurance à un copropriétaire. Dans cette décision, la version de 2018 a été appliquée. Cet article prévoit que, sauf exception, le paiement de la franchise doit être réparti entre tous les copropriétaires par le biais des charges communes. Cependant, le Tribunal a conclu que l’exception s’appliquait ici en raison de la conduite fautive du copropriétaire.

Conclusion

Cette décision met en lumière plusieurs principes fondamentaux en matière de copropriété :

1. La DDC est un document essentiel qui définit les règles à suivre par chaque copropriétaire et le syndicat.
2. Le syndicat a un rôle de gestion et de prévention, mais ne peut être tenu responsable des manquements individuels des copropriétaires.
3. Les copropriétaires ont des obligations d’inspection et d’entretien de leurs unités et doivent être proactifs pour prévenir les sinistres.
4. L’article 1074.2 C.c.Q. ne neutralise pas la responsabilité contractuelle d’un copropriétaire fautif.

En somme, cette affaire rappelle que la copropriété repose sur un équilibre entre responsabilités collectives et individuelles. Une gestion rigoureuse et une bonne compréhension des obligations de chacun permettent d’éviter des litiges coûteux et chronophages.

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